따로 노는 경매시장…아파트 ‘고공행진’·상가 ‘찬밥신세’

[이데일리 김정훈 기자]

[이데일리 김미영 기자] 민간택지 분양가 상한제 시행을 전후해 경매시장에서 아파트와 상가 건물이 확연한 인기차를 보이고 있다. 상한가 시행 전부터 달아올랐던 서울 아파트 경매가격은 고공 행진을 이어가고 있는 반면 상가 건물은 서울시내 대형쇼핑몰에 입점해 있어도 찬밥신세다. 경기침체 속에서 아파트로의 투자수요 쏠림으로 양극화가 심화하는 양상이다.

서울아파트, 8월부터 낙찰가율 100% 고공행진…중심엔 강남3구

18일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 이달 서울 아파트 평균 낙찰가율은 100% 이상을 유지하고 있다. ‘낙찰가율 100%’란 경매에서 팔린 가격이 감정가와 비교해 같거나 높단 의미다.

서울 아파트 낙찰가율은 정부에서 분양가 상한제 확대를 발표했던 지난 8월 올해 처음으로 100%를 넘어섰다. 8월 101.8%, 9월 100.9%, 10월 101.9%에 이어 이달 들어서도 100.3%다. 상반기 중 82.8%(3월)까지 떨어졌던 데 비하면 상승 반전 후 4개월 연속된 고공비행이다.

특히 경매 열기가 뜨거운 건 강남3구 아파트다. 상한제 확대가 예고된 지난 7월 벌써 101%를 찍어 5개월 연속 100%를 넘어서고 있다.

지난 13일 강남구 압구정동 한양 1차의 전용면적 49.98㎡ 아파트(8층)는 감정가 16억4000만원에 나왔지만 18억1500만원에 낙찰됐다. 19명이 경쟁하면서 낙찰가율 111%를 찍었다. 일반 부동산시장에서 같은 크기의 6층 아파트가 지난달 초 17억원에 손바뀜했단 점을 고려하면 시세보다 낙찰가가 더 비싼 셈이다. 이 단지는 1977년 지어진 재건축 기대주로 올 초 14억5000만원에서 꾸준히 집값이 오르고 있단 점에서 투자자들이 몰렸단 게 지지옥션 측 분석이다.

같은 구의 삼성동 드림하우스는 감정가 10억5000만원에 나와 11억8899만원(낙찰가율 113%)에 팔렸다. 송파구에선 감정가 7억9800만원에 나온 풍납동 미성맨션에 10명이 몰리면서 낙찰가를 9억4581만원(낙찰가율 119%)까지 끌어올렸다. 강남4구로 묶이는 강동구에서도 명일동 삼환고덕아파트가 감정가 33억3000만원에 나와 42억1880만원에 팔리면서 낙찰가율 126.7%란 기록을 썼다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해 금리가 떨어지면서 서울 거주민뿐 아니라 외지인들의 원정수요도 경매시장으로 흘러들어온 것으로 보인다”며 “가뜩이나 인기 많은 강남권 지역은 분양가 상한제로 공급 부족 우려가 나오면서 매물 잠김 현상이 뚜렷해졌기 때문에 응찰자가 몰리고 낙찰가가 높아진 것”이라고 분석했다.

경기불황에 임대차법 개정…유찰 8회에도 응찰자 없어

반면 서울시내 상가들은 경매시장에까지 내몰렸음에도 새 주인을 찾지 못하는 경우가 늘고 있다.

업무상업시설의 경우 올해 낙찰가율은 8월 79.59%에서 9월 69.01%, 10월 75.78%, 이달 75.4% 수준이다. 감정가 1억원 물건이 경매에서 7500만원 정도로 낙찰된다는 얘기다. 평균응찰자수도 평균 3명에 불과해, 평균 8명에 달하는 아파트에 비하면 선호도가 상당히 낮다. 주인이 나타나지 않아 경매가 불발되는 유찰건수도 이달 아파트는 평균 1회에 그치지만 상가는 2.9회에 달한단 게 지지옥션 측 분석이다.

실제로 구로구 구로동의 신도림테크노파크에서 감정가 11억6000만원에 나온 한 점포는 응찰자가 없어 6회나 유찰됐다. 이에 경매에 참여할 수 있는 최저가가 3억408만원으로 감정가의 26%까지 떨어진 상태다. 이 상가 내엔 경매에 부친 점포가 2건이 더 있다.

상권이 발달했다는 명동 등지에서도 분위기는 비슷하다. 서울 중구 을지로의 굿모닝시티쇼핑몰에선 감정가 5000만원인 점포가 나왔지만 8회나 유찰되면서 최저가가 838만원으로 폭락했다. 감정가의 17%에 불과한 수준이다. 역시 같은 쇼핑몰에선 감정가 각 2700만원인 점포 2곳이 더 경매에 나와있지만 새 주인을 찾지 못하고 있다. 강남3구도 다를 바 없어, 서초구 서초동 국제전자센터 내 감정가 3000만원 점포가 5번 차례 유찰됐다. 최저가가 983만원(감정가의 33%)까지 떨어진 상태다.

경매시장에서 상가 인기가 시들한 가장 큰 원인은 경기침체란 게 전문가들의 공통적인 지적이다. 경기불황으로 경매시장으로 내몰린 상가들이 역시 경기불황 탓에 새 주인을 찾지 못하는 악순환이 벌어지는 형국이다.

오명원 지지옥션 연구원은 “상가는 경매시장에서 수익형 부동산으로 꼽히는데 수익이 날지 불확실하니 응찰자가 몰리지 않는 것”이라면서 “향후 상권이 뜨길 기대해서 특정 지역 상가를 경매로 사들여도 당장 임차인을 찾기가 쉽지 않다”고 했다. 그러면서 “제도적 변화도 한몫한다”며 “상가임대차보호법이 바뀌어 임대료 인상률은 연5% 이내로 줄고 임대기간은 10년으로 늘어난 것도 경매시장에서 상가 인기가 떨어진 요인”이라고 덧붙였다.