명의신탁인지 증여인지에 따른 법적효과
위 사례에서 만일 부모가 자식에게 이전한 부동산등기가 명의신탁으로 인정되면, 자식인 명의수탁자 명의의 등기는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 원인무효가 되고, 명의신탁 부동산에 대한 소유권은 명의신탁자인 부모에게 남아있게 된다.
따라서, 부모가 자식에게 부동산등기 말소를 요구하는데, 자식이 부동산등기부상 등기원인에 증여라고 기재되어 있음을 근거로 증여를 주장하면서 등기이전을 해주지 않는다면, 부모는 자식을 상대로 원인무효에 기한 소유권이전등기말소청구소송을 할 수 있다.
반대로, 증여로 인정되면, 자식이 부동산등기 명의뿐만 아니라 실제로도 소유자가 되므로, 부모는 자식에게 이전한 등기의 말소를 구할 수 없다. 명의신탁인지 증여인지에 대한 구별은 이혼시 이혼재산분할심판 또는 사망시 상속인간 상속재산분할청구심판, 유류분반환청구소송 등에서도 문제된다.
명의신탁인지 증여인지 구체적 구별기준
실제 재판에서는 부동산등기부에 등기원인이 증여로 기재되어 있다면 부동산등기의 추정력에 의해 일단 증여로 추정된다. 따라서 이와 반대로 명의신탁을 주장하는 측이 명의신탁 사실을 입증해야 함이 원칙이다.
명의신탁인지 증여인지 판단기준을 보면, 명의신탁계약인지 증여계약인지 입증할 수 있는 구두 증거 또는 합의서 등 서면 증거가 있는지, 등기권리증을 누가 갖고 있는지(등기권리증과 같이 부동산 권리관계를 증명하는 서류를 갖고 있는 자가 실질적인 소유자로 추정됨), 세금, 공과금 등 비용을 누가 부담했는지(비용 부담자가 실질적인 소유자로 추정됨), 근저당권채무를 인수하였다면 이에 대한 이자를 누가 납부했는지(납부자가 실질적인 소유자로 추정됨), 임대료 등 수익을 누가 취득했는지(수익자가 실질적인 소유자로 추정됨), 부동산 관리를 누가 했는지(관리자가 실질적인 소유자로 추정됨), 평소에 명의신탁 또는 증여를 전제로 한 대화를 하였거나, 그것을 전제로 행동한 것이 있는지, 소송 등 분쟁의 발생 경위와 시기가 어떠한지, 기타 제반사정 등을 종합적으로 고려할 것이다.
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 파트너 변호사
- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장
- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사