[인터뷰]임재만 교수“땅값보다 공시가격 낮은 주택 많아...땅·건물 따로 평가해야”

임재만 세종대 부동산학과 교수가 지난 5일 서울 삼성동 코엑스에서 열린 ‘제3회 부동산산업의 날’ 기념식에서 부동산 산업 발전에 기여한 공로를 인정받아 국토교통부 장관상을 수상한 뒤 기념촬영하고 있다. (사진=세종대 산업대학원 제공.)

[이데일리 성문재 기자] “공시지가(땅값)보다 단독주택 공시가격(땅값+건물값)이 낮게 나오는 문제를 해소하려면 주택 공시가격도 토지 따로, 건물 따로 평가해야 한다. 핵심은 땅값이다. 땅값을 제대로 매겨야 한다.”

감정평가사 자격자인 임재만 세종대 부동산학과 교수는 지난 19일 이데일리와의 인터뷰에서 논란이 끊이지 않고 있는 공시지가와 주택 공시가격의 부정확성 문제를 해결할 수 있는 방안을 묻는 질문에 이같이 답했다.

같은 듯 다른 공시지가-주택 공시가격… 부자 세금 특혜 불씨

현재 공시지가는 전국 50만개 표준지에 대해 감정평가사가 평가한다. 표준지가 데이터를 기초로 만들어진 모형에 개별토지를 대입해 전국 3200만개 필지의 개별 공시지가를 산정한다.

주택 공시가격은 공시지가와 비슷하면서도 다른 방법으로 도출한다. 전국 단독주택(다가구주택, 다중주택, 용도혼합 주택 포함) 418만채 중에서 대표성이 있는 표본 22만채를 선정해 가격을 매기고 이를 기준으로 개별단독주택의 가격을 뽑아내는 구조는 공시지가와 비슷하다. 그러나 주택 가격을 정하는 과정은 ‘평가’라 하지 않고 ‘산정’이라고 부른다. 엄밀히 말해 감정평가방식을 사용하지 않기 때문이다. 산정 주체는 민간 감정평가사가 아닌 한국감정원이다.

임재만 교수는 “공시지가(땅값)는 평가할 때 최유효이용(객관적으로 최고·최선의 이용방법)을 전제로 한다. 개념적으로 시장가치다”라며 “반면 주택 공시가격을 구할 때는 주택이 위치한 토지가 상업용지여도 상업용으로 평가하지 않는데다 산정된 가격에 공시비율 80%를 적용해 공시한다”고 말했다.

같은 땅이라도 조사 과정과 방법의 차이로 인해 공시지가(땅값)로 구할 때와 주택 공시가격(땅값+건물값)으로 구할 때 토지 가치가 다르게 나타날 수밖에 없다는 뜻이다. 이는 결과적으로 ‘고가 단독주택을 보유한 부자들의 세금을 깎아줬다’는 특혜 시비의 불씨로 번졌다.

최근 정동영 민주평화당 의원실과 경제정의실천시민연합(경실련)이 공동으로 2018년 공시가격 기준 상위 50위 단독주택의 공시가격과 공시지가를 비교·분석한 결과, 초고가 상위 50채 중 18채(36%)의 공시지가가 공시가격보다 더 높았다. 다시 말해 집(건물)값이 ‘0원 이하인 마이너스(-)’인 셈이다.

자료: 정동영 의원실

땅값 기준 맞추면 공시가격 현실화 효과…“과세는 정책적으로 조정”

임재만 교수는 “주택 공시가격을 지금처럼 땅값과 건물값을 합해서 발표하지 말고 토지와 건물을 각각 평가하면 이같은 문제를 해소할 수 있다”고 말했다. 단독주택이 위치한 땅도 공시지가처럼 땅값을 별도로 평가하고 건물값은 실제 설계 등을 감안해 건축비를 기준으로 구하면 된다는 것이다. 실제로 현재 표준주택은 토지 특성을 따로 비교해서 땅값을 매기고 건물도 별도로 건물값을 매긴 뒤 더하는 방법으로 공시가격을 구하고 있다는 것이 임 교수의 설명이다.

임 교수는 “단독주택 공시가격을 구할 때도 토지는 공시지가 매기듯이 최유효이용을 전제로 하고, 건물은 건축비용을 감안해 평가하면 대부분 지금보다 공시가격이 올라갈 것”이라며 “현재 50~60% 수준인 단독주택 공시가격의 시세반영률도 자연스럽게 높아지면서 현실화 효과를 낼 수 있다”고 말했다.

그는 “부동산 본연의 시장가치는 정확하게 평가하되 유형별로 공정시장가액비율은 달리할 필요가 있다”고 덧붙였다. 예를 들어 실제 농사를 짓고 있는 농업용 토지의 경우 도로변에 위치해 있다면 시장가치는 높게 평가될 수 있지만 실제 사용가치를 감안해 과세표준을 낮춰주는 것이 바람직하다는 것이다. 주택 같은 경우도 필수재에 해당하는 부동산이니 시장가치는 100%로 매기더라도 공정시장가액비율 등을 통해 과세표준을 낮춰주는 방식을 쓸 수 있다.

임 교수는 “기준이 되는 가격 자체가 엉터리라면 돈은 돈대로 들이면서 엉터리 데이터만 만드는 셈”이라며 “시장가치를 정확히 평가한 후 과세 기준은 정책적으로 조정해서 쓸 수 있도록 하는 방식으로 개선하는 것이 바람직하다”고 강조했다.

※임재만 교수는…

△연세대 경영학 학사 및 동 대학원 석·박사 졸업 △감정평가사 △한국부동산연구원 책임연구원 △대구대학교 행정대학 도시과학부 교수 △SH공사 보상심의위원회 위원 △한국부동산분석학회 편집위원장 △현 세종대 산업대학원 부동산자산·관리학과 교수

서울 용산구 보광동 일대에 들어선 단독주택들 모습. 서울시 제공.