‘입주 폭탄’ 또 맞은 용인·동탄..경기 남부권 집값 어쩌나

다음 달부터 입주를 시작하는 e편한세상 용인 한숲시티 단지 전경. 대림산업 제공.

[이데일리 성문재 기자] 경기 남부지역에 지난해 말에 이어 또 한차례 대규모 아파트 입주 물량이 쏟아진다. 앞선 ‘입주 폭탄’으로 작년 말부터 아파트 매매값과 전셋값의 동반 하락이 이어지고 있는 화성 동탄2신도시와 용인시 등에서 집값 하방 압력이 거세질 수 있다는 우려가 커지고 있다. 전문가들은 단순한 집값 하락의 문제에서 그치는 것이 아니라 입주율 하락 등 경기지역 입주 여건 악화에 따른 추가적인 문제를 우려하며 선제적인 관리 강화 방안 마련이 필요하다고 지적했다.

입주 폭탄 떨어진 용인·화성시 초토화

국토교통부에 따르면 내달부터 용인시와 화성 동탄2신도시에서 6000가구 이상 대규모 입주가 시작된다. 용인시 처인구 남사면 e편한세상 한숲시티 6725가구가 내달 입주하고, 6~8월 석달간 동탄2신도시에서 6146가구가 집들이를 한다.

문제는 이들 지역 집값이다.

경기도 용인시 처인구와 화성시의 월간 아파트 매매 및 전세가격 동향 추이(단위: %, 자료: 한국감정원)

한국감정원 월간 아파트 가격 동향을 보면 용인시 처인구는 작년 8월(-0.05%)부터 올해 4월(-0.27%)까지 매매가격이 9개월 연속 하락했다. 낙폭이 점점 커지고 있는 것이 눈에 띈다. 이달 들어서도 주간 변동률이 마이너스(-)를 이어가고 있다.

전세시장도 작년 10월(-0.03%)부터 지난달(-0.12%)까지 7개월째 하락세다. 지난 1월과 2월에는 낙폭이 각각 -0.88%, -0.56%에 달했다. 작년 11월과 비교하면 전셋값이 2% 가량 떨어졌다.

지난 2016년 6월 분양가 2억8259만원에 프리미엄(웃돈)없이 거래됐던 e편한세상 용인 한숲시티 2블록 전용 84.66㎡ 분양권은 2년이 지난 지금도 그 벽을 뚫지 못한채 거래되고 있다. 가격 상승을 확신하지 못하는 일부 분양 계약자들은 2000만원 안팎의 마이너스 프리미엄(분양권 시세가 분양가 아래로 하락)을 감수하고라도 분양권을 팔아달라고 앞다퉈 현지 중개업소에 매도를 의뢰하고 있다. 시공사인 대림산업(000210)은 입주 고객들을 위해 현대리바트(079430)의 공간 플래닝 전문가를 초빙해 인테리어 등 공간 컨설팅 서비스를 무료로 제공하는 이벤트를 펼치고 있다.

역북동 W공인 관계자는 “e편한세상 용인 한숲시티는 한꺼번에 상당히 많은 가구가 입주하는 만큼 매매는 물론 전월세 계약도 시세 대비 저렴한 가격에 가능하다”며 “소형평형 월세 시세는 보증금 2000만원, 월 50만원 정도로 인근 투룸 가격과 별반 차이가 없다”고 말했다.

화성 동탄2신도시의 경우 GTX(수도권광역급행철도) 개발 호재 등으로 매매값이 최근 반등에 성공하긴 했지만 실거주 수요가 늘어나는 입주 물량을 온전히 소화하지 못하는 탓에 전세시장이 극심한 침체를 겪고 있다. 작년 6월부터 1년 가까이 전셋값 하락세가 이어지고 있다. 지난 2월에는 한달 새 전세가격이 1.26% 빠졌다. 11개월간 낙폭은 3.8%에 달한다.

작년 12월 입주한 동탄2신도시 반도유보라아이비파크9차 전용 104.36㎡의 경우 지난 2월 보증금 1500만원, 월세 80만원에 임대차 계약이 체결됐다. 서울 강남권 소형 오피스텔보다도 낮은 월세 시세다.

경기도 용인시 처인구와 화성동탄2신도시의 6~8월 입주 예정 아파트단지 현황(단위: 가구, 자료: 국토교통부)

평택·오산·안성 등도 초긴장…경기 남부권 ‘입주 주의보’

당장은 대규모 입주 물량이 쏟아지는 일부 지역만의 문제이지만 시야를 넓혀 보면 경기 남부지역에 용인시 처인구, 동탄2신도시와 비슷한 처지에 있는 동네가 적지 않다.

부동산114에 따르면 올해 경기지역 31개 시·군에서 입주했거나 입주할 아파트는 16만4594가구다. 전년(12만8692가구) 대비 27.9% 증가한 수치다. 내년 입주 예정 물량도 현재 파악된 것만 13만3717가구로 작년 수준을 웃돈다. 2014~2016년 연평균 7만646가구가 입주했지만 2017~2019년에는 그 2배인 14만2334가구가 매년 집들이한다.

특히 평택·오산·안성·안산시 등 이미 매매·전세가격 하락에 울상을 짓고 있는 경기 남부지역은 전년 대비 입주 물량까지 늘어나면서 엎친 데 덮친 격이다. 이들 4개 지역의 입주 물량은 작년 1만3970가구에서 올해 2만5356가구로 급증하고 내년에는 2만8015가구까지 늘어난다.

다주택자 양도세 중과, 대출 옥죄기 등 정부의 규제 강화로 기존 주택 매각이 늦어지거나 잔금대출을 받지 못하고 분양권 매도도 여의치 않아진 것 역시 입주 물량이 쏟아지는 지역에서 입주율 하락 등의 또다른 문제를 낳고 있다. 이에 대해 잔금전환이 어려워 입주를 못하는 가구가 없도록 금융지원체계를 점검한다든지 입주예정가구가 기존 주택 처분이나 전세자금 회수 어려움으로 잔금납부를 불가피하게 지연할 경우 건설사가 유예기간을 주는 등의 방안을 검토할 필요가 있다는 지적이 나오고 있다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “건설사가 감당하기 어려운 정도로 문제가 심각하다면 지자체와 정부가 요건을 정해 공적 임대주택으로 전환하는 방법도 가능할 것”이라며 “각 단지마다, 각 사업자마다 처한 상황과 문제의 정도를 다각적인 측면에서 살펴야 한다”고 말했다.

그래픽= 이서윤 기자

화성 동탄2신도시 시범단지 전경. 화성시 제공.