[김용일의 부동산톡] 무권대리인과 부동산매매계약시 무권대리인의 책임

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약시 당사자 본인이 아닌 대리인이라 칭하는 자와 계약을 하는 경우가 있다. 이때, 대리인이라 칭하는 자가 실제로는 당사자 본인으로부터 대리권을 수여받지 못했다면 무권대리가 되어 원칙적으로 무효가 될 것이다. 예외적으로 해당 무권대리행위를 당사자 본인이 추인하거나 표현대리에 해당하면 유효하게 되는데, 이러한 예외에 해당하지 않아 무권대리가 무효가 될 경우, 무권대리인의 행위는 본인에게 귀속되지 않고 무권대리인이 책임져야 한다. 민법은 이와 관련하여 민법 제135조에서 규정하고 있는바, 이번 시 간에 정리해 보겠다.

민법 제135조 제1항과 무권대리인 책임의 법리

민법 제135조 제1항은 “다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 그 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다.

예를들어, 부동산매매계약시 매도인이 잔금지급기일에 잔금을 받지 못한 경우, 매수인을 상대로 이행을 최고하여 이행을 기다리고, 그후에도 매수인이 이행하지 않는다면 매수인의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있다. 이때 매매계약서에 위약금 약정을 하였다면, 계약해제와 함께 해당 위약금 약정에 따라 손해배상청구도 할 수 있다. 그런데, 매수인이 아니라 매수인의 대리인이라 칭하는 자와 매매계약을 체결하였는데, 만일 그자가 대리권이 없는 것으로 밝혀지는 경우, 즉 무권대리인이 되어 계약이 무효가 될 경우, 매도인은 민법 제135조 제1항의 법리에 따라 무권대리인에게 계약의 이행을 청구하거나 손해배상을 청구할 수 있는 것이다.

상대방이 무권대리인에게 계약의 이행을 청구한 경우, 만일 금전채무라면 이행에 문제가 없겠지만, 특정물 채무, 예를들어 부동산 매매계약의 경우, 상대방이 무권대리인에게 부동산 소유권 등기의 이행을 청구하더라도, 무권대리인이 그 의무를 이행하는 것은 불가능할 것이므로, 결국 이에 해당하는 손해배상책임을 부담하게 될 것이다.

한편, 민법 제135조와 무권대리인의 책임 법리와 관련하여 최근 대법원 판결이 선고 되었는데, 구체적으로 소개하면, 대법원은 “다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다(민법 제135조 제1항). 이때 상대방이 계약의 이행을 선택한 경우 무권대리인은 계약이 본인에게 효력이 발생하였더라면 본인이 상대방에게 부담하였을 것과 같은 내용의 채무를 이행할 책임이 있다. 무권대리인은 마치 자신이 계약의 당사자가 된 것처럼 계약에서 정한 채무를 이행할 책임을 지는 것이다”고 하였다.

나아가, “무권대리인이 계약에서 정한 채무를 이행하지 않으면 상대방에게 채무불이행에 따른 손해를 배상할 책임을 진다. 위 계약에서 채무불이행에 대비하여 손해배상액의 예정에 관한 조항을 둔 때에는 특별한 사정이 없는 한 무권대리인은 손해배상액의 예정 조항에서 정한 바에 따라 산정한 손해액을 지급하여야 한다. 이 경우에도 손해배상액의 예정에 관한 민법 제398조가 적용됨은 물론이다.”고 판시하였다(대법원 2018.6.28. 선고 2018다210775 판결).

참고로, 민법 제398조에 따르면, 위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되고, 손해배상액의 예정금액이 부당하게 과도한 경우, 법원이 직권으로 감액할 수 있으므로, 무권대리인에게 계약의 이행책임이 있고, 계약서에 위약금약정이 있어, 무권대리인이 위약금약정에 따라 손해배상책임을 진다고 하더라도, 법원이 재판 결과 부당히 과도하다고 판단시 민법 제398조에 따라 감액될 여지가 있는 것이다.

위 대법원 판례 사안에서도, 부동산매매계약시 대리인이라 칭하는 자가 결국은 무권대리인으로 밝혀지면서 무권대리인이 계약이행의 책임을 지게 되었고, 계약서의 위약금 약정에 따라 손해배상책임을 부담하게 되었지만, 위약금 약정이 과도하다는 판단하에 손해배상책임이 경감되었다.

민법 제135조 제2항에 기해 무권대리인이 책임지지 않는 경우

한편, 민법 제135조 제2항은 “대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 아니한다.”고 규정하고 있다.

즉, 민법 제135조 제1항에 따르면, 원칙적으로 무권대리인에게 계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있지만, 만일 대리인이라 칭하는 자와 계약을 체결한 상대방이 대리인이라 칭하는 자가 실제로는 대리권이 없다는 것을 알았거나, 몰랐더라도 과실로 알지 못한 것이라면, 무권대리인에게 책임이 없게 된다. 참고로 제한능력자란 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인 등을 말하고, 무권대리인이 제한능력자인 경우에도 책임이 없게 된다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사