'임대료 환산가액' 방식 건물가치 계산…法 "관리비는 빼야"

[이데일리 성주원 기자] 건물을 증여할 때의 환산 기준인 ‘임대료 환산가액’ 방식 계산에서 임차인에게 받은 관리비는 임대료가 아니니 제외해야 한다는 법원의 판단이 나왔다.

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서울행정법원 행정4부(부장판사 김정중)는 원고 A씨가 용산세무서장을 상대로 제기한 양도소득세 부과처분 취소 소송에서 원고 패소 판결했다고 3일 밝혔다.

A씨는 2012년 11월 118억8900여만원에 취득한 서울 서초동 지상 건물 등을 2018년 1월 두 자녀에게 각각 지분 50%씩 증여했다. 두 자녀는 증여를 받으면서 대출금 40억원과 합계 임대차보증금 7억1000만원에 관한 채무도 승계했다.

두 자녀는 건물 증여 신고를 하면서 상속세 및 증여세법(상증세법)상 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액인 62억5191만원을 기준으로 증여재산 가액을 신고했다. A씨는 2018년 4월 소득세법에 따라 건물과 토지 증여에 관한 양도차손 41억2346만원을 예정신고했다.

A씨는 또 서초구 반포동 소재의 토지와 건물을 매도했는데, 이에 대해 발생한 양도소득세를 에정신고하면서 앞서 두 자녀에게 증여하면서 발생한 양도차손을 반영해 양도소득세 8억1100만원을 신고·납부했다.

서울지방국세청이 2020년 6월 용산세무서에 대한 종합감사를 실시한 뒤 A씨 사례와 관련해 건물 증여재산 가액을 임대료 환산가액으로 평가할 때 임차인으로부터 받은 관리비는 임대료에 포함하지 않는 것이 타당하다고 판단했다. 관리비를 제외하면 기준시가가 더 커지므로 이를 기준으로 다시 계산해야 한다고 봤다. 이같은 지적에 따라 용산세무서는 A씨에게 양도소득세 총 28억여원을 부과했다.

이에 양도세 부과처분 취소 소송을 제기한 A씨는 “임차인에게 월 임대료뿐만 아니라 정액으로 책정된 관리비 명목의 금액을 받았고, 이는 실비변상적 금액이 아니라 차임 성격을 가져 임대료에 해당한다”고 주장했다.

그러나 재판부는 A씨의 주장을 받아들이지 않았다. 재판부는 대법원 판례를 제시하면서 “증여가 이뤄질 당시 건물 임차인들로부터 받은 금액(관리비)은 임차인이 임대건물을 사용·수익하면서 성질상 부담해야 할 비용을 실비 정산한 것으로 봐야 한다”며 “임대료로 볼 것은 아니다”라고 판단했다.

이어 “증여 건물 임대차계약을 보면 월 임대료와 구분해 이 사건 금액을 ‘관리비’로 규정하고 있고, 정액으로 월 단위 징수하기는 하나 통상 당사자 사이 임대료와는 별개 성격을 가진 것으로 이해된다”며 “상증세법은 시가에 가장 근접한 상속재산이나 증여재산 가액을 산정하고자 하는 것이므로 객관적 교환가치 범위 내에 포함된다고 볼 수 없는 명목의 금원은 임대료에 포함된다고 볼 수 없다”고 설명했다.

앞서 대법원은 “전기 및 기관설비 유지비, 시설 유지를 위해 근무하는 직원 인건비 등을 관리비에 포함시켜 받아왔다고 하더라도 이는 임차인이 성질상 부담해야 할 비용을 실비 정산한 것일 뿐 임대료로 볼 수 없다”고 판결한 바 있다.