힘빼는 뉴스테이, 힘받는 행복주택…文정부, 임대주택 새판 짠다

△문재인 정부가 들어서면서 뉴스테이와 행복주택의 명암이 엇갈리고 있다. 기업들에게 지나친 특혜를 준다는 비판을 받은 뉴스테이는 대폭 수정되며 공급도 축소될 전망이다. 반면 행복주택은 공급에 박차를 가하고 있다. 사진은 서울 서대문구 가좌지구 행복주택 전경. [그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 김기덕 기자] 박근혜 정부의 대표 임대주택 정책 브랜드였던 뉴스테이(기업형 임대주택)와 행복주택이 엇갈린 운명에 놓였다.

무주택 중산층 주거 안정을 위해 도입한 뉴스테이는 과도한 기업 특혜와 고가 월세 논란 등에 시달리면서 명칭은 물론 제도 전반이 대폭 손질될 위기에 처했다. 이와는 달리 사회 취약계층을 위한 도심형 공공 임대주택인 행복주택은 현 정부의 주거 안정 대책과 일맥상통하는 측면이 많아 내년부터 공급 물량을 쏟아낼 예정이다. 특히 이달 말로 예고된 정부의 ‘주거복지 로드맵’ 발표 이후 이들 임대주택의 명암은 더욱 극명하게 갈릴 것으로 보인다.

◇“뉴스테이, 민간기업 개발로 임대료 비싼 구조”

뉴스테이는 의무임대기간(최소 8년) 동안 임대료 상승률이 5% 이하로 제한되는 기업형 임대주택이다. 박근혜 정부의 대표 주택 정책 중 하나다. 하지만 논란도 많았다. 정부가 그린벨트(개발제한구역)와 같은 공적 자원을 건설사에게 저렴한 가격으로 공급하면서도 주택도시기금 저리 융자, 법인세 감면, 용적률 완화 등 각종 혜택까지 제공해 ‘민간사업자 배불리기 정책’이라는 비판을 적잖게 받아왔다. 주택 규모나 입주 자격에 제한이 없다는 점도 공공성을 떨어뜨리는 요인으로 지적됐다.

비싼 임대료도 논란거리다. 지난 7월 KCC건설이 서울 영등포구 대림동에서 공급한 ‘H하우스 대림 뉴스테이’(전용 31㎡·36㎡)는 임대료를 보증금 8000만원에 월 81만~89만원대로 주변 시세와 비슷하게 책정했는데 결국 모집가구를 채우지 못하고 미달됐다.

같은 임대주택이지만 행복주택은 입주 자격이나 공급 가격 등을 비교할 때 뉴스테이보다 주거 취약층을 배려하는 성격을 띄고 있다. 행복주택은 입주 물량 대부분이 저소득층뿐만 아니라 대학생과 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층에게 돌아간다. 거주 기간도 최장 10년으로 길다. 무엇보다 임대료가 주변 시세보다 20~40% 싼 게 장점이다. 지난해 말 서울 오류동에서 공급한 행복주택 신혼부부용 전용 44㎡형의 경우 임대료가 보증금 8340만원에 월 29만 8000원이다. 보증금을 7000만원 내린 1340만원으로 설정해도 월세는 53만 1300원 수준으로 뉴스테이보다 훨씬 저렴하다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “뉴스테이는 태생적으로 민간기업이 개발하기 때문에 상품성 측면에서 비싼 구조일 수밖에 없고, 건설사들도 8년의 임대의무 기간 손해를 보지 않기 위해 초기 임대료를 높게 받는 경우가 많다”며 “분양 전환 시점이 정해지지 않아 실질적으로 영구임대 개념의 행복주택과는 공공성 면에서 전혀 다른 측면이 있다”고 지적했다.

◇행복주택, 정부 재정부담 커 공급 어려울 수도“

정부가 이달 말 발표할 예정인 주거복지 로드맵 이후 뉴스테이 입지는 더욱 좁아질 전망이다. 정부는 뉴스테이 문제점으로 지적됐던 택지와 세제 등의 특례를 줄이고 저소득층과 청년층에 우선 공급하는 내용을 담은 제도 개선을 추진 중이다. 사실상 뉴스테이를 행복주택 성격과 비슷한 형태의 임대주택으로 바꾸겠다는 것이다.

최근 국토부 협의를 통해 민홍철 더불어민주당 의원이 대표발의한 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안은 앞으로 뉴스테이에서 공공임대주택 비율을 대폭 늘리고, 초기 임대료도 주변 시세의 일정 비율 이하로 제한한다는 내용을 담고 있다. 국토부 관계자는 “아직 주거복지 로드맵에 대한 구체적인 계획이 나오지 않았지만 뉴스테이 정책과가 1년 7개월만에 민간임대정책과로 이름을 바꾸는 등의 조치를 보면 사실상 서민이나 중산층을 위한 임대주택이라는 취지를 빼놓고는 구체적인 내용은 대부분 바뀔 것”이라고 말했다.

건설사들은 발등에 불이 떨어졌다. 뉴스테이에 참여한 한 건설사 관계자는 “고품질의 임대주택을 공급하라는 조건으로 용적률 인센티브를 받게 된 것인데, 이제 와서 공공임대를 대폭 강화하겠다면 투자할 이유가 사실상 없어지는 셈”이라고 말했다.

이에 반해 행복주택은 공급에 더욱 박차를 가할 예정이다. 정부는 2015년 행복주택 1000만호 모집을 시작으로 2016년 1만호, 올해 2만호로 입주자 모집을 더욱 늘리고 있다. 내년부터는 매해 약 3만 가구를 모집할 계획이다. 당장 다음 달에는 올해 행복주택 전체 공급량의 30%에 달하는 7500여가구가 쏟아질 예정이다.

정부는 당초 올해까지 행복주택 20만 가구 사업승인을 완료할 목표였지만 서울 목동 등 지역 주민들의 반발로 목표치를 15만 가구로 낮춰 잡았다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 “지방과 도심 외곽형의 뉴스테이와는 달리 행복주택은 도심 중심부에 들어서지만 주변 여건을 고려하지 않고 개발해 주민 반대가 심하고, 정부 재정 부담도 커 공급에 어려운 측면이 있다”며 “공공 임대주택 공급 확대 방안으로 다주택자들이 주변 시세보다 싼 공공 성격의 임대주택을 공급할 경우 양도세 면제 등의 혜택을 제공하는 것도 검토해볼 만하다”고 말했다.