[김용일의 부동산톡] 부동산명의신탁 중 계약명의신탁의 법리 및 소송방법

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁이란 대내적으로 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이다. 명의신탁에는 양자간명의신탁, 3자간명의신탁, 계약명의신탁 등 3가지 종류가 있는데, 이번 시간에는 부동산명의신탁 중 다른 사람의 명의로 매매계약을 하고 부동산을 매수하는 것, 즉 계약명의신탁의 법리에 대해 정리해 보겠다.

계약명의신탁 약정은 무효

계약명의신탁이란, 명의신탁자(실제 소유자)가 명의수탁자(등기 명의자)와 명의신탁약정을 맺고, 명의수탁자가 매매계약의 매수당사자가 되어(명의수탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 것임) 제3자인 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁이다.

1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, ‘부동산실명법’)에 따라 위와 같은 명의신탁약정은 무효이고, 신탁자와 수탁자간에 명의신탁약정과 함께 이루어진 부동산 매매계약의 위임 약정 역시 무효가 된다.

그리고, 신탁자와 수탁자간에 신탁자의 요구에 따라 부동산의 소유 명의를 신탁자에게 이전하거나 그 처분대금을 반환하기로 약정한 경우에도 무효인 명의신탁 약정을 전제로 한 것이므로 무효가 되고(대법원 2006다35117 판결), 명의신탁자가 명의수탁자에 대한 소유권이전등기청구권 보전을 위해 가등기를 해놓고, 추후 명의신탁자가 요구시 본등기를 마쳐 주기로 약정을 해도, 그러한 약정 및 가등기 역시 모두 무효가 된다(대법원 2014다63315 판결).

계약명의신탁시 명의수탁자 앞으로 경료된 등기의 유효성 및 소송방법

계약명의신탁시 명의신탁약정은 무효이지만 소유권 변동의 유효 여부는 별개의 문제이다. 만일 제3자인 매도인이 위와 같은 명의신탁약정 사실을 몰랐다면, 즉 매도인이 선의의 제3자라면, 매도인에게서 명의수탁자(매수인)에게 이전된 소유권등기는 유효하고, 명의수탁자가 위 부동산에 대한 소유권을 취득한다. 다만, 이 경우 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 부동산 소유권이전을 요구할 수 있는지, 아니면 자신이 애초 부담하였던 매매대금만 청구할 수 있는지는 명의수탁자가 소유권등기를 받은 시점이 부동산실명법 시행 이전인지 이후인지에 따라 달라지는바, 아래에서 구체적으로 살펴보겠다.

일단, 부동산실명법이 시행된 1995년 7월 1일 이전에 계약명의신탁약정을 하고 명의수탁자가 제3자(매도인)에게서 소유권등기까지 이전받았으나, 위 부동산실명법에서 정한 유예기간(시행일로부터 1년) 동안 명의신탁자 명의로 소유권등기를 이전하지 않고 있다가, 그후 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 위 부동산의 소유권등기를 이전해달라고 요구하는 경우를 생각해볼 수 있다.

이 경우 대법원의 입장은, 신탁자는 부동산실명법에 따라 유예기간 중에는 수탁자로부터 해당 부동산의 소유권이전등기를 받을 수 있었던 것인데, 유예기간을 경과하여 명의수탁자가 해당 부동산의 소유권을 취득하게 된 것 뿐이므로, 명의수탁자는 반사이익으로 해당 부동산을 부당이득한 것으로 본다.

따라서, 명의신탁자는 명의수탁자에게 위 부동산 자체의 소유권이전등기를 부당이득으로 반환 요구할 수 있지만, 위 부당이득반환청구소송을 함에는 부당이득시점을 기준으로 민법상 10년의 소멸시효기간이 제한이 있고, 위 경우 유예기간 1년을 지난 1996년 7월 1일부터 10년간의 소멸시효 기간이 시작되므로, 원칙적으로 10년이 되는 2006년 7월 1일 이후에는 더 이상 소유권이전등기를 구할 수 없다는 것이다. 그리고 이러한 소멸시효법리는 명의신탁자가 해당 부동산을 계속 점유 사용하여 왔다고 하더라도 적용되므로, 결국 명의신탁자는 부동산소유권을 요구할 수 없다(대법원 2009다23313 판결).

나아가, 위와 같은 사안에서, 등기 명의자인 명의수탁자가 해당 부동산을 무단으로 처분하지 못하도록, 향후 명의수탁자가 처분할 경우 발생하게 될 손해배상청구권을 피담보채권으로 하여 명의신탁자가 근저당권등기를 해두었다고 하더라도, 위와 같이 부당이득반환청구권의 성질을 갖는 소유권이전등기청구권이 시효완성으로 소멸되면, 소유권 침해를 전제로 한 근저당권의 피담보채권 역시 함께 소멸되어, 근저당권말소소송의 대상이 된다는 것이 판례이다(대법원 2015다65035 판결).

다만, 소멸시효 기간이 도과되어 명의신탁 법리로는 명의신탁자가 부동산소유권등기를 이전받을 수 없다고 하더라도, 명의신탁자가 해당 부동산을 20년간 점유하여 왔다면, “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”는 민법상 부동산취득시효 법리에 따라(제245조 제1항), 점유취득시효 완성에 기한 소유권이전등기소송을 생각해 볼 수 있다(대법원 2001다17572 판결).

한편, 부동산실명법이 시행된 이후, 즉 1995년 7월 1일 이후 계약명의신탁약정을 하고 명의수탁자가 제3자(매도인)에게서 소유권등기를 경료받은 경우에는, 부동산실명법에 따라 명의신탁자가 애초부터 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로, 명의신탁자가 명의수탁자에게 해당 부동산 자체에 대해서는 부당이득반환을 구할 수 없다. 다만, 명의신탁자는 위와 같은 명의신탁 및 매수를 하는 과정에서 해당 부동산의 매도인에게 매매대금을 지급하였을 것이므로, 명의수탁자가 위 매매대금상당을 부당이득한 것이 되고, 결국 명의신탁자는 명의수탁자에게 당시 대신 지급하였던 매매대금상당만 부당이득반환청구할 수 있다. 부동산의 현재 시가 상당을 부당이득반환청구할 수 없음에 주의해야 한다.

명의신탁약정이 유효한 경우, 종중, 배우자간, 종교단체

위와 같은 논의들은 모두 부동산실명법에 따라 계약명의신탁 약정이 무효인 일반적인 경우를 설명한 것인데, 부동산실명법은 명의신탁 약정이 무효라는 원칙에 예외를 두어, 종중, 배우자간, 종교단체의 경우 명의신탁약정이 유효하다고 규정하고 있다. 예를들어, 종중이 종중땅을 종중원에게 명의신탁하였다면, 명의신탁해지를 원인으로 부동산 소유권이전등기소송을 통해 등기명의를 회복할 수 있다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사