개포 재건축 분양가 뛰니…값 떨어진 입주권 '만지작'

△올 봄 분양시장의 최대어로 꼽히는 서울 강남구 개포주공 2단지 일반분양을 앞두고 조합원 입주권 시세가 조정 국면에 들어가자 입주권 매입을 고려하는 수요자들이 늘고 있다. 서울 개포동 주공1단지 전경. [사진=연합뉴스]

[이데일리 김성훈 기자] 자영업자 정모(여·66)씨는 다음달 서울 강남구 개포동 ‘래미안 블레스티지’(개포주공2단지 재건축 아파트) 일반분양을 앞두고 고민에 빠졌다. 2만 가구 규모의 미니 신도시로 조성되는 개포지구의 첫 분양 단지라 관심이 쏠리지만 분양가가 3.3㎡당 평균 3800만원대에 책정될 것이라는 이야기를 들어서다. 인근 공인중개업소를 찾은 정씨는 개포주공2단지 아파트값이 최근 한 달 새 5000만~6000만원 가까이 떨어진 점을 감안해 결국 입주권을 매입하기로 결정했다. 정씨는 “조합원 입주권을 좋은 동과 층을 고를 수 있는데다 일반분양분보다 1억원이 넘는 시세 차익도 남길 수 있을 것 같아 이 같이 결정했다”고 말했다.

올 봄 분양시장의 최대어로 꼽히는 개포주공2단지 일반분양을 앞두고 수요자들이 조합원 입주권을 사는 게 좋은 지, 아니면 아파트 청약에 나서 분양을 받는 게 나은 지 계산기를 두드리느라 바쁘다.

일반분양가 3.3㎡당 3800만원대 찍나

현재 총 1400가구 규모인 개포주공2단지는 재건축을 통해 최고 35층, 23개 동에 총 1957가구(전용면적 49~182㎡)의 초대형 단지로 탈바꿈한다. 이 중 396가구(전용 49~126㎡)가 다음달 25일 일반에 분양된다. 삼성물산이 시공을 맡았다. 단지 이름은 ‘래미안 블레스티지’다.

관심사는 단연 일반분양아파트의 분양가격이다. 2014년 11월 재건축사업의 마지막 절차인 관리처분인가 당시 책정된 이 아파트의 일반분양가는 3.3㎡(1평)당 평균 3200만원. 그러나 지난해 서울 강남권 재건축시장이 활황세를 타면서 개포주공2단지 재건축 조합은 일반분양가를 인상하는 쪽으로 방향을 잡았다. 재건축 조합은 최근 열린 변경관리총회에서 분양가를 3.3㎡당 3350만원까지 끌어올렸다. 그러나 조합원들 사이에서는 일반분양가를 최소 3.3㎡당 3800만원까지는 받아야 한다는 주장도 나오고 있다.

일반분양가가 3.3㎡당 4290만원으로 서울시내 역대 최고 가격을 기록한 ‘신반포자이’(옛 반포한양아파트)가 1순위 청약에서 평균 경쟁률 37.8대 1로 전 주택형이 완판된 영향이 컸다는 게 인근 공인중개업소의 설명이다. 분양가 인상은 조합원들의 추가분담금과도 직결되는 사안이다. 개포동 A공인 관계자는 “일반분양가가 3.3㎡당 3350만원에서 3800만원으로 올라갈 경우 가구당 추가 분담금이 1800만~2000만원 정도 줄어든다”고 말했다.

“조합원 입주권 매입이 더 매력”… 분담금 추가 발생 가능성 유념해야

개포주공2단지의 일반분양가가 3800만원 안팎에서 책정될 것으로 알려지면서 조합원 입주권 매입을 고려하는 수요가 늘고 있다. 강남 재건축 아파트값이 11주 연속 내림세를 이어가면서 일반 청약보다 얻을 수 있는 차익이 그만큼 커졌다고 판단한 것이다.

예컨대 개포주공2단지 전용면적 52.89㎡형 시세는 이달 현재 9억 1000만원으로 한달 전보다 5000만원 내렸다. 이 주택형을 보유한 조합원이 전용 84㎡형 새 아파트를 분양받으려면 2억 2700만원 가량의 추가분담금을 내야 한다. 여기에 4.8%의 취득세(4400만원)와 매수·추가 분담금에 대한 금융비용(6600만원)을 합치면 총 12억 4700만원이 든다.

반면 이 아파트 일반분양가가 3.3㎡당 3800만원에 책정될 경우 전용 84㎡짜리를 분양받으려면 분양가 12억 5400만원(발코니 등 옵션 제외)에다 취득세(4900만원), 입주 전까지의 금융비용(약 5600만원)을 합쳐 13억 5900만원을 지출해야 한다. 청약을 통해 아파트를 분양받는 게 조합원 입주권을 구입하는 것보다 1억원 넘게 자금이 더 드는 셈이다.

하지만 조합원 입주권을 구입할 경우 적지 않은 자금이 한꺼번에 투입돼야 한다는 점은 부담으로 꼽힌다. 개포동 G공인 관계자는 “입주권 매입의 경우 이주비(2억 9000만원)을 제하더라도 6억원이 넘는 금액을 한번에 투자해야 한다”며 “조합원 분담금이 향후 추가로 더 발생할 수 있다는 것도 유념해야 한다”고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “개포주공2단지 일분분양을 앞두고 청약과 조합원 입주권 매입을 두고 고민하는 수요자들이 많은 것 같다”며 “분양가가 아직 확정되지 않은 상황인데다 향후 재건축 아파트값이 어떻게 움직일 지도 가늠할 수 없는 만큼 수요자 본인의 자금 동원력 등을 잘 따져 선택하는 게 중요하다”고 말했다.

△ 래미안 블레스티지 조감도 [사진=삼성물산]