[아파트 돋보기]일본 아파트 공짜주차 안되는 이유는

서울시내 한 아파트 주차장 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

우리나라의 공동주택 부설주차장 운영에서 비용의 경우에는 다른 시설물과 마찬가지로 주요 수선은 소유자가, 일상 관리는 거주자가 부담을 하는데요, 각각 장기수선충당금과 수선유지비를 사용하죠.

기본 대수(보통 1대) 초과분 보유에 따른 별도의 사용료를 납부하는 경우, 이를 입주자와 사용자가 함께 기여한 잡수입으로 인식해 절차에 따라 공동체활성화 지원금으로 지원되거나 관리비에서 차감하는 형태로 환원시키고 있습니다.

그리고 공동주택은 건설 당시에 계획된 용도로만 사용해야 하기 때문에 입주민이 아닌 사람(일시 방문자는 예외)에게 주차장을 개방할 수가 없도록 돼있습니다. 다만, 카셰어링 목적의 이용과 지방자치단체 등 공공이 직접 운영·관리하는 경우에만 외부개방이 허용됩니다.

일본의 경우는 어떨까요? 일본의 공동주택에서는 소유자여도 별도의 주차장 사용계약을 우리나라의 입주자대표회의에 해당하는 관리조합과 체결해야 합니다. 또한 초과분에 대해서만 사용료를 납부하는 것이 아니라 최초의 1대분부터 사용료를 납부합니다.

이렇게 납부된 주차장 수입은 우리나라와는 달리 주차장 관리에 필요한 비용에 충당됩니다. 남은 금액도 공동체 활성화 지원금이나 관리비 차감으로 사용되지 않고 장기수선충당금(일본에서는 수선적립금이라고 표현)으로 적립하도록 하고 있습니다.

다시 말해 일본에서는 장소사용료로 이해함으로써 주차장 임대수입으로 간주하는 것이고요. 소유자에게 관리와 책임에 따른 권한과 책임을 부여하는 셈입니다.

특히 일본에서도 부족한 수선적립금 해결을 위한 대책으로, 입주민 이외의 사람, 즉 외부인에게 사용료를 징수하는 부분을 검토해볼 것을 권고하고 있는데요, 이 경우 외부 대여분에 대한 것은 과세, 입주민 사용료는 비과세로 하도록 하는 국세청의 해석사례가 있다고 합니다.

주목할 것은 일본에서는 구분소유권이 발생한다고 해서 바로 주차장의 무료 사용권이 보장되는 것이 아니라는 것인데요. 차가 있는 집도 있고 없는 집도 있고 상황이 다 다르다는 점에서 일본의 이같은 운영은 상당히 합리적이라고 평가됩니다.

우리나라도 공동주택의 안전성 확보와 장수명화를 위한 비용 마련의 측면에서라도 장소사용에 대한 대가인 주차장사용료를 관리비 차감 재원이 아닌, 부족한 장기수선충당금 보충을 위한 재원으로 활용하도록 허용하는 것은 어떨까요?

일본에서처럼, 세입자의 주차장사용료와 관계된 부분은 관리규약에 사용권을 별도로 규정하고, 향후 소개해드릴 임대차계약내용에 해당 사항을 반영하면 충분히 해결할 수 있는 문제입니다.

또한 외부인에 대한 주차장이용 공개 조건도 목적(카셰어링)과 운영 주체(공공)를 한정할 것이 아니라, 주차장의 여유가 생기는 특정시간대에, 일정 장소로 구획해서, 아파트 자체적으로 관리·운영하도록 허용하는 것은 어떨까요?

이렇게 되면, 도심지 공영주차장이 부족한 서울과 같은 혼잡지역의 주차난을 해소하는 데에도 도움이 될 것이고요. 해당 아파트는 부족한 장기수선충당금의 재원을 보충할 수 있을 겁니다. 차량을 소유하지 않은 입주민은 별도의 유지관리비를 부담하지 않아도 되고요. 최소 일석삼조의 효과를 볼 수 있겠네요.

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.