[김학렬의 올댓 부동산]주거 위주 지역과 상가 위주 지역을 분리하라!

서울 도심인 중구가 강남구보다 아파트 가격이 저렴한데 매수해도 되나요?

중구는 13년째 대한민국 공시지가 1위 입지인 명동이 있는 곳이다. 상업시설의 시세가 대한민국 최고가이기 때문에 주거시설에 대한 시세도 높을 것으로 추정하기 쉽다. 하지만 중구의 아파트 시세는 생각보다 높지 않다. 오히려 많이 싸다는 인식을 갖게 될 것이다. 중구에서 가장 비싼 아파트는 남산 롯데캐슬 아이리스 아파트와 리더스뷰남산이다. 이 두 아파트의 평균 시세는 평당 3천만원 전후다. 이 두 아파트를 제외하면 중구 내 대부분의 아파트 시세는 평당 2천만원 전후다. 대부분 준공 10년차 미만의 새아파트 시세다. 중구 지역 아파트 전체 평균은 1,700만원이다. 서울 전체 평균인 1,790만원보다도 낮은 수준이다. 서울 25개구 중에서 10위 권이다.

중구의 시세를 서울에서 아파트 시세가 가장 높은 강남구와 비교해 보자. 강남구 아파트의 평균시세는 평당 3400만원 정도이다. 최고가 아파트는 최고 평당 8000만원이다. 재건축을 앞두고 있는 아파트 들은 대부분 평당 5000만원이 넘는다. 입주 10년차 미만의 새 아파트의 경우 평당 4천만원 전후다. 중구보다 2~3배 정도 시세가 높다.

이러한 시세 차이는 어떻게 이해해야 하는가.

강남구는 주거시세만 높은 것이 아니라 업무시설, 상업시설의 시세가 모두 높다. 상업시설의 시세만 높은 중구와 대조적이다. 시세가 높다는 것은 그만큼 해당 부동산을 매수하려는 수요층이 많다는 것이다. 결국 중구는 상업시설과 업무시설에 대한 수요는 많은데 주거시설에 대한 수요가 많지 않은 지역인 것이다. 반면 강남구는 업무, 상업, 주거의 수요가 모두 많은 지역인 것이다.

따라서 중구 지역의 아파트 가격이 강남구 대비 상당히 저평가 되어 있으니 무조건 투자해야 한다는 것은 묻지마 투기가 된다. 싸다고 무작정 매수하면 안된다. 수요층이 다양하고 많은 강남구와는 다른 기준으로 매수 전략을 짜야 한다.

중구는 업무시설과 상업시설 위주의 지역이다. 주거생활을 위한 입지가 아니라 일을 하기 위한 입지 물건을 사고 파는 시장이 많은 입지다. 업무시설, 상업시설 비중이 높은 지역은 교통 환경이 가장 중요하다. 중구는 전철망과 버스노선, 도로망이 잘 갖추어져 있는 곳이다. 중구는 교통이 매우 편리한 지역이다. 서울 전철망 중 1,2,3,4,5,6호선이 지난다. 강북을 통과하는 모든 지하철이 빠짐없이 지나가는 유일한 지역이다. 버스 노선망도 좋다. 파주, 일산, 의정부 등의 경기 북부 지역은 물론 분당, 수원, 용인, 화성 등 경기 남부 지역까지 직행하는 광역버스 노선이 매우 많다. 대한민국 철도망의 최대지역인 서울역도 인근에 있다. 교통만 놓고 보면 서울 최고 지역이다. 업무 지역으로는 최고의 입지 조건이다.

교통이 편리한 지역은 상업시설도 활성화되어 있다. 명동을 중심으로 을지로, 회현동, 소공동, 충무로, 퇴계로, 신당동, 광장동, 남대문 등등 대한민국 최대 재래상권이 있는 지역이고, 롯데백화점 본점, 신세계본점 등 대한민국 최고 백화점들이 밀집해 있는 곳이다. 또한 명동이라는 대한민국 최고의 스트리트 상권이 있는 곳이다. 최근에는 명동은 한국이 아니라 중국으로 오인할 정도로 외국 관광객들이 많다. 현 시점 국내 최대 규모의 상권이다.

하지만, 주거지역으로서 평가하면 그 반대다. 주거지역 역시 교통이 편리해야 좋겠지만, 교육환경이 중요하다. 중구를 교육환경 때문에 선택하는 경우는 없다. 오히려 교육환경 때문에 이주를 하는 경우가 대부분이다. 교육환경만 놓고보면 주거지로서는 좋은 평가를 받을 수 없는 곳이다. 주거지역으로는 수요가 거의 없는 지역이다. 무엇보다 초,중,고등학교 갯수가 서울에서 가장 적다. 심지어는 학교 수도 줄고 있다. 학원가라는 것은 아예 없다. 명동성당 옆에 있던 계성여고는 2018년 길음뉴타운으로 이전한다. 학교 수가 줄어들 수록 교육환경은 더 악화되는 것이다. 상권이 발전한 곳은 교육환경이 좋지 않다고 본다. 업무, 상업, 교육 입지가 혼재되어 있다는 것이 중구의 현재 모습이다.

반면 강남구의 경우 업무시설, 상업시설도 발달해 있지만 주거지역과는 명확하게 구분 되어 있다.

업무시설과 상업시설 입지가 강북처럼 혼재되어 있는 것이 아니다. 입지별 역할이 다르다. 이것은 강남의 교육환경을 높게 평가 하게 한다. 학교 수도 계속 증가하고 있고, 학급당 학생 수도 타 지역 대비 많다. 학원가도 잘 형성되어 있다. 결국 이러한 교육환경의 차이가 두 지역의 입지 가치를 다르게 한 것이다.

중구 지역은 업무시설과 상업시설 위주로 지역을 이해한다. 이 지역을 일거리로 찾는, 또는 상업시설 이용을 위해 찾는 사람들이 많다는 것을 감안하여 부동산 투자 전략을 짜야 한다. 어떤 상업시설이 필요한지, 주거지역이 상권으로 변화하고 있는지 여부를 현장에서 확인해야 한다. 따라서 상업시설이 아닌 주거시설의 가격이 상권이 발달한 강남구, 종로구 영등포구 등의 지역 대비 낮다고 무조건 매수해서는 안된다.

그렇다고 무조건 주거시설을 투자 대상에서 배제하라는 의미가 아니다. 중구 내에도 주거시설에 대한 수요가 분명히 있다. 역세권이 많기 때문에 소형 주거시설에 대한 수요는 매우 많다. 소형 오피스텔 시세가 상승하는 몇 안되는 지역이라는 것이 그 증거이다. 그만큼 소형 부동산에 대한 수요가 많은 지역이다. 또한 본사 역할을 하는 대기업이나 공공기관이 많은 지역이기 때문에 공적인 목적으로 활용하는 부동산에 대한 수요가 많은 지역이다. 이 경우 대형 주거시설에 대한 수요도 존재한다. 중구 내 교육시설이 가까이 있는 곳이라면 중형에 대한 수요가 있을 것이다.

중구와 같이 주거, 업무, 상업 지역이 혼재되어 있는 곳은 주거 위주의 지역과 상업시설 위주의 지역을 철저하게 분리하여 접근해야 한다. 입지에 따른 활용 전략이 필요한 것이다.