[아파트 돋보기]1층집에 딸린 정원이 전용부분일까요?

모델하우스 방문객이 아파트 평면도를 살펴보고 있다. (사진=뉴시스)

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

내 집 안에 있지만 소화기나 감지기, 내력벽 등은 공용부분으로 관리된다는 것을 지난 시간에 살펴봤는데요. 이번에는 집 밖에 있지만 나의 소유에 해당하는 전용부분도 알아보겠습니다. 전용 및 공용의 개념을 정리해보죠.

먼저 세대를 구분하는 기준은 내력벽입니다. 내력벽 안쪽 공간이 주거전용면적이 되는 겁니다. 그런데 급배수 및 오수 배관, 전기·가스 시설의 경우 집안에서 집밖으로 배관이 연결되는데 어디까지가 전유부분이 되느냐가 매우 중요한 문제입니다. 이를 구분하는 기준은 관리규약에 명시돼 있습니다. 보통은 계량기가 설치된 급수, 전기시설은 계량기 이후부터가 전유부분으로 돼있고요. 그 이전 부분은 공유부분으로 관리됩니다.

배수시설은 보통 세대 전용 배관이 공용배관과 합류되는 Y자관 및 T자관 이후부터를 전유로 보고 있습니다. 그런데 오배수관의 경우 세대 전용배관이 아랫집의 천장과 마감재 사이에 위치하고 있음에도 이와 관련된 내용이 관리규약 준칙에 명확히 나와 있지 않아 분쟁의 원인이 되기도 합니다. 세대 바깥 부분이니 공용배관이다라는 주장이 나올 수 있죠.

전용 및 공용부분의 개념이 정립되지 않은 부분을 좀 더 살펴보겠습니다.

지금은 전용으로 거의 정착되고 있는 부분인데요. 우리가 흔히 베란다라고 부르는 ‘발코니’ 부분입니다. 발코니는 원래 서비스 면적이고 주거전용면적에서는 제외되는 부분이죠. 분양면적에서도 제외되고요. 발코니 벽면에 겨울철 물맺힘현상(결로현상)을 하자로 인정하지 않는 것도 주거전용부분이 아니기 때문입니다.

과거에 분양촉진을 위해 제공됐던 1층 전용 정원, 현재도 제공되는 옥상 다락방이나 테라스도 공용·전용 구분이 필요한데요.

1층 전용 정원과 옥상 다락방 또는 테라스의 경우 해당 층 세대에서 전용으로 사용을 하고 있더라도 엄밀하게 보면 전용이 아닌 경우가 대부분입니다. 건축물 대장이나 등기부등본, 관리규약 등을 확인하면 명확히 표시가 돼있을 겁니다. 관리규약 준칙에 해당 부분에 관한 관리책임 및 비용 부분이 반영돼 있지 않아 유지관리 비용 부담 및 하자 관련 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다.

따라서 시도지사가 특수한 시설을 사업계획신청해 승인하는 경우에는 이에 관한 관리책임 및 비용부담 문제, 전유·공유 구분 기준 등을 관리규약 준칙에 반영해 해당 공동주택의 관리규약에 참조할 수 있도록 해둘 필요가 있습니다.

이웃나라 일본의 경우 발코니, 옥상 테라스, 1층 전용 정원을 전용사용부분이라고 구분하는데요. 원칙적으로는 공용관리해야 하지만 전용으로 사용하는 특성상 관리책임 및 유지관리 비용, 하자 처리 등에 관한 별도의 운용 기준을 구체적으로 마련해 운영하고 있다고 합니다. 우리나라도 이런 개념을 도입하면 불필요한 분쟁이 조금이라도 줄어들지 않을까요?

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.