[아파트 돋보기]높아진 눈높이..수선유지 수준도 달라져야

자료: 대한주택관리사협회

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

공동주택을 유지관리하기 위해 가장 중요한 것 가운데 하나가 바로 유지관리의 품질(또는 수준)을 어느 정도로 설정할 지를 결정하는 겁니다.

시간의 경과에 따른 통상적인 노후화의 복구비용이 재건축에 따른 기대효과를 초과할 때만 재건축이 필요하다고 판단하는 건 아닙니다. 기술 발전에 따라 기존 부대·복리시설(정보통신 설비, 보안설비, 주민공동이용설비, 전기·소방·수도 등의 부대설비, 어린이놀이시설 등)이 제공하는 생활편의 서비스와 입주민이 바라는 서비스 수준과의 차이(입주민이 체감 노후화 정도)가 크면 클수록 기존 단지의 재건축 필요성을 느끼는 원인으로 작용할 수 있습니다.

“그렇다면 뭐가 걱정이냐? 재건축을 하면 쉽게 해결될 일인데”라고 할 수 있을까요? 서울에서는 재건축 수요가 남아있고, 신규 입주 희망자가 존재하는 상태기 때문에 큰 문제가 없어 보이기는 합니다. 그러나, 이를 전국 단위로 확장하고, 인구 성장 규모를 기준으로 추세를 분석해 본다면, 이야기가 달라집니다. 재건축 시 추가 입주물량의 유입이 전제되지 않는다면 수익성 측면에서 시행 여부가 불분명해지기 때문이죠.

그렇다면, 이제는 주요 시설물의 유지관리개념을 바꿀 필요가 있습니다. 20~30년 전 사업계획승인 당시에 계획됐던 시설물의 제공 서비스 수준을 시간의 경과와 기술발전, 입주자등의 높아진 요구 수준의 고려 없이 똑같이 복원하는 수준은 안된다는 겁니다. 국민의 가장 중요한 재산권의 대상인 공동주택의 가치를 보존하기 위해서는 통상적인 노후화를 회복시키는 보수 개념의 수선뿐만이 아닌, 기술발전에 따른 시설물의 통상적인 서비스 수준에 맞도록 기능을 향상시키는 개량 개념의 수선을 고려할 때가 됐다는 뜻입니다.

공동주택은 시대적 변화에 따른 향상된 개량행위가 어느 정도 반영돼야 한다는 건데요. 그러나, 현행 제도 내에서는 개량행위 시 행위허가를 받아야 한다는 규제적 성격의 규정만 있을 뿐, 이를 뒷받침하기 위한 규정은 없어서 막상 입주민이 새로운 기법이나 시설을 설치하고자 할 때 현장에서 많은 한계에 부딪히는 상황입니다.

예를 들어, 경비·청소원의 휴게시설 설치라든지, 독서실이나 문화공간의 설치, 방수 공법의 변경 등 행위허가 사항에 해당하는 개량행위는 체계화된 관련 규정이나 관련 기술지원을 위한 전문가 활용에 관한 근거가 없습니다. 그래서 관리사무소에서 관련 내용을 검토해 입주자대표회의에서 의결 또는 제안해 입주자의 동의를 받아야 하는데 이 과정도 만만치 않죠.

또한 비용부담에 있어서도 단순히 개량행위이기 때문에 소유자가 모두 부담해야 한다고 볼 수도 없다고 합니다. 일정부분은 기존 시설의 복구비에서 충당되는 부분도 존재할 수 있기 때문에 수선유지비와 장기수선충당금의 일정 범위 중 합리적인 조정도 필요합니다.

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.