서울 최대 규모 장위뉴타운 가보니…구역별 명암 엇갈려

△펜스와 가림막이 쳐져 있는 서울 성북구 장위뉴타운 내 장위1구역. 분양을 앞두고 터파기 공사가 한창이다.

[글·사진=이데일리 원다연 기자] 지난 16일 서울지하철 1호선 석계역에서 ‘장위 1주택재개발구역’으로 가는 길목 곳곳엔 ‘래미안 장위 8월 오픈 예정’이라는 내용의 현수막이 걸려 있었다. 역에서 25분여를 걸어 도착한 장위1구역에서는 철거 작업이 한창이었다. 펜스와 가림막이 처진 너머로 포크레인이 건물을 부수는 소리와 함께 먼지가 올라오고 있었고, 일대 상가들은 일부 부동산중개업소를 제외하곤 대부분 텅 빈 채 이주 안내문만 유리창에 듬성듬성 붙어 있었다.

서울 최대 뉴타운 개발지역으로 꼽히는 서울 성북구 장위동 일대에서 1년 4개월여 만에 신규 아파트가 분양돼 내 집 마련 수요자들의 관심을 끌고 있다. 2005년 재정비촉진지구로 지정된 장위뉴타운은 면적 187만여㎡, 2만 4000여가구 규모로 구역만 모두 15개로 나뉘어 있다. 규모가 큰 만큼 개발 구역마다 사업 속도가 제각각으로 지난해 4월 2구역을 재개발한 ‘꿈의숲 코오롱 하늘채’ 이후 신규 분양이 없었다.

1년 4개월만 신규 분양… 인근 개발 구역도 기대감에 몸값 ‘껑충’

삼성물산은 장위뉴타운에서 ‘래미안 장위1구역’ 아파트(가칭)를 오는 26일 분양한다. 총 939가구(전용면적 59~101㎡)로 이 중 490가구가 일반분양분이다. 다음달에는 5구역에서 삼성물산이 1562가구를 분양할 예정이다. 장위뉴타운 내 래미안 브랜드타운이 형성되는 셈이다. 이 때문에 뉴타운 내 초기 분양 단지를 선점하려는 투자 문의가 벌써부터 이어지고 있다는 게 현지 부동산 공인중개사들의 설명이다. 장위1구역 인근 S공인 관계자는 “장위 래미안 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 1600만~1700만원 선에 책정될 것으로 예상한다”며 “고분양가 얘기가 분명히 나오겠지만 뉴타운 안에서 한 해라도 먼저 분양하는 단지를 잡는 게 이득이란 걸 아는 사람들의 문의가 많다”고 말했다. 지난해 분양한 ‘꿈의숲 코오롱 하늘채’ 분양권에는 2500만~3000만원의 웃돈이 붙어 있다. 이 아파트는 66만㎡ 규모의 북서울 꿈의숲을 앞마당으로 두고 있는 ‘숲세권’ 단지로 분양 당시 3.3㎡당 평균 분양가는 1400만원대였다.

장위 래미안의 성공적인 분양이 벌써부터 예상되면서 인근 구역 부동산 가격도 재개발 기대감에 들썩이고 있다. 장위1·5구역 다음으로 사업 진척이 빠른 장위7구역 조합원 물건에는 벌써 6000만원의 웃돈이 붙었다. 현대산업개발이 시공은 맡은 이 곳은 지난 6월 관리처분총회를 마치고 관리처분인가를 기다리고 있다. 7구역 인근 O공인 관계자는 “래미안 일반분양가가 나오고 나면 값이 더 뛸 것으로 기대하는 조합원들이 물건을 내놓지 않고 있다”며 “간혹 조합원들이 급매물을 내놓는 경우도 있는데 이마저도 2~3일이면 팔려 나간다”고 전했다.

△지난해 4월 장위뉴타운에서 분양한 ‘꿈의숲 코오롱 하늘채’(장위 2구역) 아파트 공사 현장. 벌써 아파트가 10층 이상 올라갔다.

구역별 사업 속도 제각각…리스크 꼼꼼히 따져야

그러나 추가분담금을 둘러싼 조합원 간 갈등으로 사업에 속도를 내지 못하고 있는 구역도 적지 않다. 장위4·6구역은 지하철 6호선 돌곶이역과 지하철 1호선 석계역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 지역으로 감정평가까지 마쳤지만 조합과 비대위 간 갈등으로 사업 진행은 더디기만 하다.

특히 4구역은 지난 6월 관리처분총회가 예정돼 있었지만 비대위의 가처분 신청으로 한차례 무산됐고, 비대위에선 다음주 조합 임원 해임총회까지 열 계획이다. 조합 측은 다음달 관리처분총회 일정을 잡았지만 아직까지 진행 여부는 불투명한 상태다. 6구역 인근 D공인 관계자는 “4구역의 경우 감정평가액과 사업비를 둘러싼 조합원들의 반발이 심해 생각보다 사업이 늦어질 수도 있다”며 “조합원 물건을 사서 차익을 보는 투자를 생각한다면 조금 더 기다려보는 게 좋다”고 말했다.

장위12·13구역은 2008년 조합 추진위원회를 구성한 이후 역시 주민 갈등으로 조합 설립·추진위 단계에서 한발짝도 나아가지 못해 2014년 정비구역에서 해제됐다. 지금까지 조합설립인가 단계에 머물러 있는 장위 8·9·11 구역도 해제 절차가 진행 중이다. 오는 9월 중 지자체의 주민의견 조사를 통해 사업 찬성자가 50% 미만으로 나오면 이 구역들은 서울시장 직권으로 정비구역에서 해제된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “정비사업은 조합 내부 사정 등에 따라 진행 속도가 얼마든지 달라질 수 있고 장위뉴타운의 경우 구역이 취소된 곳들도 있기 때문에 전체적으로 개발이 완료되기 까지 상당한 시간이 걸릴 것”이라며 “같은 뉴타운 내라고 하더라도 구역별로 사업 진행 상황이 다른 만큼 개발 속도 여부를 꼼꼼하게 따져보고 접근해야 한다”고 조언했다.

[자료=서울시]