안전진단 통과한 재건축 사지말라는데…"집값 더 오를 걸"

[이데일리 김미영 신수정 기자] 국토교통부와 서울시가 재건축·재개발 사업장에서 조합원 지위를 양도할 수 있는 시기를 당기기로 전격 합의함에 따라 시장이 출렁이고 있다. 사업 초기 단계부터 투기 수요를 막겠단 게 정부 입장이나 부동산업계에선 과도한 사유재산 침해란 반발이 터져 나오고 있다. 관련 규제가 강화되기 전 막차를 타려는 수요가 몰리는 등 재건축·재개발 초기 단계인 주택 가격이 또 뛸 것이란 전망도 나온다.

주택정책 협력 강화방안 간담회서 발언하는 오세훈 시장 (사진=연합뉴스)

서울 정비사업 활성화 공감…투기 억제 안전장치

오세훈 서울시장과 노형욱 국토부 장관은 9일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정 및 주택공급 활성화를 위한 정책 간담회’를 열고 이러한 내용 등에 협력키로 합의했다.

현행법은 서울을 비롯한 투기과열지구 내 재건축 사업의 조합원 지위 양도 금지 시점을 ‘조합설립인가 이후’로 정하고 있다. 오세훈 시장과 노형욱 장관은 이날 간담회를 통해 이 기준을 ‘안전진단 통과 이후’로 당기기로 했다. 안전진단을 통과한 재건축 아파트를 살 경우 조합원 자격을 얻지 못해 조합원 분양분을 받지 못한다는 얘기다.

재개발 사업은 현행 ‘관리처분인가 이후’에서 ‘정비구역 지정 이후 시·도지사가 기준일을 지정하는 때’로 조합원 지위 취득에 제한을 두기로 했다. 시도지사는 국토부 장관이 기준일 지정을 요청하는 경우 이에 응하도록 했다.

이날 합의는 서울 정비사업 활성화를 통한 신규 주택 공급 확대가 필요하단 공감대에서 나왔다. 다만 오세훈 시장 취임 후 큰 폭으로 상승 중인 서울 집값을 안정시키면서 정비사업을 활성화하기 위해선 사업 초기 단계의 규제를 강화하는 안전장치가 필요하단 데에 의견일치를 본 것으로 해석된다. 실제로 재건축은 조합 설립 직전 거래가 몰리면서 가격이 급등하는 양상이 계속돼 왔다. 강남구 압구정동 현대 7차 전용면적 245㎡는 지난달 조합설립 직전에 80억원에 손바뀜하면서 신고가를 찍기도 했다.

도시 및 주거환경정비법 개정으로 이러한 내용이 법제화되면 정비사업 조합원 지위 양도 가능 시기는 최소 5년 이상 줄어든단 게 부동산업계 분석이다. 재개발의 경우 관리처분인가, 사업시행인가, 조합설립인가, 조합설립추진 단계를 모두 앞질러 규제가 적용돼 주택과 조합원 지위를 함께 사고팔 수 있는 기간이 대폭 줄게 된다. 업계 관계자는 “재건축과의 형평성을 고려한 조치로 보인다”고 해석했다.

오 시장과 노 장관은 정비사업 개발이익의 과도한 사유화를 막는 장치도 마련했다. 민간 재개발은 ‘공공기획’, 공공주도 사업은 ‘사전검토위원회’ 등을 통해 공공성이 담보된 계획을 수립토록 했다. 토지주 손바뀜이 많은 정비구역은 공공·민간 재개발 후보지 공모·선정 시 감점 조치하는 등 불이익을 주도록 평가 기준을 만든다. 실거래 자료 공동 검증을 통해 거래량, 가격동향 등이 해당 자치구 평균을 웃도는 경우 등 평가 시 점수를 깎는 식이다.

규제강화 후엔 여의도 재건축 완화?

업계에선 사업 초기 규제강화에 우려와 반발의 목소리를 내고 있다. 거래를 틀어막아 가격 안정 효과가 적은 데다 사유재산 침해 소지가 높다는 이유다.

특히 재개발 사업장에 타격이 클 것이란 평가가 많다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “조합원 지위 양도 제한시점을 당기면 서울 입주권 전매거래량이 감소 추세를 보일 전망”이라며 “재건축에 비해 상대적으로 전매가 자유로웠던 재개발 입주권 거래량이 줄어들 가능성이 커졌다”고 했다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 “공공재개발은 후보지로 선정되자마자 전매가 불가능한데 민간재개발 규제도 이렇게 강화하면 재개발 주택은 아예 사지 말란 얘기”라고 꼬집었다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “재건축·재개발 사업은 완성단계로 갈수록 가격이 올라가는데, 이렇게 오랫동안 조합원 지위를 승계 못하게 하면 돈이 부족한 이들은 현금청산으로 팔아야 한다”며 “사유재산권의 심각한 침해”라고 했다.

예외 조항이 적지 않아 규제강화의 목적인 투기 수요 유입을 막는 데엔 한계가 있을 것이란 지적도 있다. △상속·이혼 및 해외이주 △10년 장기보유 및 5년 거주한 경우 △안전진단 통과일부터 2년 이상 정비계획 입안이 없는 경우 △정비구역 지정일부터 2년 이상 추진위 설립 신청이 없는 경우 △추진위 설립일부터 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우 등엔 집을 팔면서 조합원 지위도 함께 양도할 수 있다.

최황수 교수는 “서초동의 반포주공1단지나 잠실주공5단지 등은 조합설립인가까지 다 났기 때문에 조합원 지위 양도가 원칙적으로 불가능한데도 시세가 오른다”며 “예외 조건에 따라 집을 팔 수 있는 이들로 매매가 이뤄진단 것이고 규제로 집값 과열을 막지 못한단 것”이라고 지적했다.

규제 적용 전 매수세가 몰리면서 집값을 끌어올릴 것이란 시각도 있다. 김구철 미래도시시민연대 재건축지원조합단장은 “투기를 막는 효과보다는 매수세가 일시에 몰리면서 매매 가능한 시점까지 가격이 강세를 보이는 역효과를 낼 것”이라고 봤다.

일각에선 서울시에서 이처럼 규제를 강화하는 대신 여의도 등에선 재건축 규제를 풀어주리란 관측도 내놨다. 송승현 도시와경제 대표는 “재건축 사업속도를 높이려는 포석으로 해석된다”며 “투기 수요 억제책을 마련한 뒤에 사업을 진행시키려는 목적으로 여의도, 목동 등이 대상이 될 수 있다”고 덧붙였다.