[J노믹스]도시개발, 전면 철거→재생 확 바뀐다

[이데일리 김기덕 기자] 문재인 정부의 부동산 정책은 ‘도시재생 뉴딜 사업’ 활성화에 핵심 방점이 찍혀 있다. 과거 노무현 정부의 행정수도 이전을 비롯해 이명박 정부 뉴타운 사업, 박근혜 정부의 행복주택 건설이 대규모 개발과 임대주택 공급에 정책 초점이 맞춰져 있는 것과는 궤를 달리한다.

도시재생 뉴딜사업은 낡고 쇠퇴한 도시를 변모시키기 위해 기존 동네를 완전히 철거하는 재개발·재건축과 달리 기존의 모습은 유지하면서 낙후된 도심 환경을 개선하는 사업이다. 다만 전문가들은 도시환경 정비를 위한 구체적인 공공재원 조달 방법과 사업 방식에 한계점이 있을 수 있다고 지적하고 있다.

업계에 따르면 최근 노후한 도심 중심가에 사람이 빠져나가고 도시 외곽으로만 주택 단지가 들어서면서 도시가 도넛처럼 변하는 ‘도심 공동화’가 진행되고 있다. 이를 막기 위해 매년 10조원의 공적 재원을 투입해 도심 내 뉴타운 해제지역 및 재개발사업이 중단된 저층 노후주거지 등을 변화시키겠다는 게 문 대통령의 핵심 공약 사항이다. 이는 그동안 도시재생 사업에 투입된 재원(연간 1500억원)과 비교하면 재정 규모가 6배가 넘는다.

업계 관계자는 “노후한 도심 환경을 개선하기 위해 재건축·재개발이나 뉴타운 사업 등 전면 철거형 정비사업이 주로 추진됐지만 서울 강남 등 일부 지역을 제외하곤 사업성이 없어 개발 거품도 빠른 속도로 꺼지고 있다”며 “현재 전국적으로 700여곳의 넘는 곳에서 개발이 전면 중단된 상태”라고 말했다.

물론 현재도 도시재생 정책이 추진되고 있으나 문 대통령이 제시한 뉴딜 정책과 비교했을 때 규모는 물론 틀 자체도 다르다는 평가다.

국토부는 2013년 말 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’을 시행한 이후 전국적으로 3488개 읍ㆍ면ㆍ동 중 도시재생 대상지 2241곳(2015년 12월 기준)을 선정했다. 하지만 선정 지역 중 도시재생이 시급해 지방자치단체별로 도시재생 계획을 수립됐거나 수립 중인 곳은 불과 135곳(6%)에 그친다. 하지만 도시재생 뉴딜 사업은 말 그대로 대규모 정책 사업이다. 특히 이 사업은 기존 도심 정비뿐만 아니라 노후 주거지의 주택 개량과 재건축, 가로주택정비사업에 생활편의 기반시설 설치 등도 포함하고 있어 도시재생뿐만 아니라 주거개선 사업의 성격도 띤다. 또 특별법에 의해 지정하는 도시재생 활성화 지구에 국한하지 않고 도심 내 뉴타운 해제지역 및 노후·불량 주거지 등으로 대상 지역이 대폭 넓어질 가능성도 크다.

전문가들은 도시재생 뉴딜 사업의 취지는 공감하면서도 시행을 위한 자금 조달이나 사업 방식에 한계가 있을 수 있다고 지적한다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “도시재생 사업은 돈을 쏟아붓는 사업이 아닌데 연간 10조원이 되는 돈을 어디서 마련할 지가 의문”이라며 “사업도 민간 주도형이 아닌 서울주택도시공사(SH공사)나 한국토지주택공사(LH) 등 개발공사 주도로 진행되면 과거 철거형에 준하는 재개발 형식으로 사업이 전개될 가능성이 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “지방의 경우 인구가 줄어들고 있는 상황에서 구도심을 활성화시키기 위해서는 신도시 추가 조성을 없애는 등 도시기본계획을 다시 짤 필요가 있다”고 말했다.