개인이 사업자로 둔갑.. 지식산업센터 '개인 편법분양' 기승

그래픽= 문승용 기자

[이데일리 김기덕 기자] 서울에서 집을 세 채 보유하고 있던 60대 A씨는 최근 거주하는 강남 아파트 한 채는 남기고 나머지 집을 모두 처분했다. 소득이 없는 상황에서 연이은 부동산 규제로 당장 내년부터 종합부동산세가 배 이상으로 오르는 데다 매년 늘어나는 재산세를 감당할 자신이 없었기 때문이다. 집을 팔고 난 여윳돈을 어디에 굴릴지 고민하던 A씨는 건설업에 종사하는 지인의 말을 듣고 지식산업센터(옛 아파트형 공장)에 투자하기로 했다. 개인 자격으로 분양을 받는 것은 불법이지만 서비스업종 사업자 등으로 둔갑하면 손쉽게 취득이 가능하다는 얘기를 들었다. 준공 후에는 기업을 대상으로 안정적인 임대수익 올릴 수 있다는 게 구미를 당기는 요인이었다. 여기에 대출을 70~80% 정도 받을 수 있는 데다 취득세와 재산세 등 각종 세제 감면 혜택도 주어져 요즘 지식산업센터 분양 물량을 알아보느라 분주한 하루를 보내고 있다.

정부의 잇단 주택시장 규제를 피해 개인 투자자들이 지식산업센터 분양에 앞다퉈 뛰어들고 있다. 풍부한 세제 혜택과 안정적인 임대 수익이 가능하다는 장점에 부적격자인 개인이 편법을 통해 적격 신분인 사업자로 둔갑하는 사례가 늘고 있는 것이다. 임대를 목적으로 하는 개인을 취득 자격이 있는 사업자로 바꿔 분양을 알선하는 행위도 성행하고 있다. 그런데도 이 같은 편법 분양이 법의 사각지대에 놓여 있어 감리·감독을 대폭 강화해야 한다는 지적이 나오고 있다.

◇규제 반사 효과로 몸값 ‘쑥’

지식산업센터는 근린생활시설과 기숙사 등과 함께 조성되는 복합 건축물을 말한다. 과거 2000년대 초반까지만 해도 연면적 3만㎡ 미만의 소형 규모로 중소 제조업 업종이 주로 입주했지만, 최근 1인 기업 및 첨단산업을 근간으로 하는 벤처기업 등의 입주가 늘면서 10만㎡를 넘는 대규모 첨단 업무빌딩으로 탈바꿈하는 추세다.

지식산업센터는 무엇보다 일반 주택에 비해 대출 규제가 덜하다는 것이 장점이다. 지난 9·13 부동산 대책으로 서울 등 투기과열지구에서 1주택 이상 보유자는 추가 주택 구매를 위한 주택담보대출을 아예 받을 수 없게 됐다. 다만 지식산업센터의 경우 사업자로 등록해 분양받으면 최대 80%까지 저리로 장기 융자가 가능해 초기 자금 부담이 적다.

세제 혜택도 상당하다. 내년 12월 말까지 지식산업센터를 최초로 분양받은 입주자는 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 경감받을 수 있다. 또 수도권 과밀억제권역에서 이주할 경우(2020년 12월 31일까지) 4년간 법인·소득세 100% 감면, 향후 2년 간 법인세 50%를 감면받는다.

이런 장점에 지식산업센터 몸값도 무섭게 뛰고 있다. 부동산114에 따르면 서울지역 지식산업센터의 평균 매매값은 2016년 6월 704만원(3.3㎡당 기준)으로 첫 700만원을 돌파한 이후 지난해 6월 731만원, 올 6월 말 현재 828만원으로 껑충 뛰었다. 지식산업센터가 몰려 있는 구로구의 A공인 관계자는 “임대수익률도 6~7% 선으로 수익형 부동산인 오피스텔(5%)보다 높기 때문에 서울 고가주택을 처분한 이들의 투자 문의가 많다”고 전했다.

그래픽= 문승용 기자

◇편법 알선 브로커 판쳐… 관리 사각지대

문제는 입주 자격이 안되는 개인 투자자를 대상으로 한 편법 분양이 판을 치고 있는데도 이에 대한 관리가 너무 허술하다는 것이다. 현행 법률(‘산업 집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법’)상 지식산업센터의 입주 대상 업종은 지자체장이 정한 제조업·지식기반산업·정보통신산업·산업단지관리기관 등이다. 하지만 일부 분양업체가 개인을 입주 대상인 특정 업종의 사업자로 등록, 해당 업종 기업을 대상으로 임대사업을 하도록 꼬드기고 있다. 더욱이 지식산업센터는 현재 분양 실적을 집계하는 정부 기관이 없어 이런 편법 자체가 ‘깜깜이’로 이뤄지고 있다.

익명을 요구한 한 분양대행사 관계자는 “분양가와 평형대에 따라서 수수료 편차가 있지만 알선 브로커에게 100만원 안팎의 비용을 주면 서비스·IT업종 사업자로 바꾸는 것은 간단하다. 수요자가 원할 경우 서류를 꾸며 ‘작업 대출’까지 대행하는 경우도 많다”면서 “분양받은 이후에는 이면계약을 통해 본인의 사업자로 등록한 업종에 맞는 임차인을 연결까지 해준다”고 귀띔했다.

업계에서는 일반 중소기업이 아닌 개인이 편법으로 지식산업센터를 분양받은 비율이 최소 10% 이상은 될 것으로 추산하고 있다. 이상혁 상가정보연구소 수석연구원은 “지식산업센터 임차인은 개인이 아니라 법인 기업체들이 장기 계약 후 입주하므로 임대료가 밀리거나, 공실 발생 위험이 적다”며 “최근 강화된 규제 영향으로 대출 등이 막힌 개인 투자자들이 분양을 어떻게 받는 지 문의하는 전화가 배 이상 늘었다”고 말했다.

국토부 관계자는 “만약 개인이 지방자체단체장이 정하는 특정 사업자로 등록해 분양 자격이 생겼다고 해도 분양 후 이를 임대하려면 사업시행자의 관리기본계획이나 분양공고문에 부동산 임대업이 명시돼 있어야 한다”며 “그렇지 않고 분양을 받을 경우 과태료는 물론 형사 처벌까지 받을 수 있다”고 말했다.