제주→평창 옮겨간 분양형 호텔..'확정수익률' 주의보

[이데일리 원다연 기자] 저금리 기조가 이어지고 직장인의 은퇴 시기가 빨라지면서 매월 임대료를 받을 수 있는 수익형 부동산에 관심을 갖는 수요자가 늘고 있다. 특히 조기 대선 등에 따른 시장의 불확실성 확대로 마땅한 투자처를 찾기 쉽지 않은 상황에서 높은 확정수익률을 제시하는 분양형 호텔이 투자자들을 유혹하고 있다.

업계에 따르면 늘어나는 중국인 관광객을 주요 타깃으로 제주도에서 집중적으로 공급되던 분양형 호텔이 최근 들어선 내년 평창 동계올림픽 개막을 앞두고 강원지역으로 영역을 넓히며 투자자 모집에 적극 나서고 있다. 분양형 호텔은 사업자가 객실을 분양한 뒤 이를 모아서 하나의 호텔로 영업하고 수익을 분양 계약자에게 배분하는 수익형 부동산이다. 그러나 전문가들은 분양형 호텔이 제시하는 확정 수익률 등이 실제보다 부풀려진 경우가 많아 신중한 접근이 필요하다고 지적한다.

평균 수익률 7~8%…저금리 속 ‘분양형 호텔’에 관심

지난달 23일 서울 강남구 신사동에서 문을 연 ‘제주 드림타워 복합리조트’ 모델하우스는 평일인 개관 첫날부터 방문객들로 북적였다. 모두 1600개실 규모의 호텔과 호텔레지던스로 복합 조성되는 이 리조트의 호텔레지던스를 분양받으려고 사람들이 대거 몰린 것이다. 리조트 시행사 측은 분양 계약자에게 20년간 매년 분양가의 5%를 연간 확정 수익으로 보장하는 조건으로 분양에 나섰다. 호텔 분양 관계자는 “요즘 같은 저금리 시대에 20년간 변동 없이 5% 금리로 이자 수익을 얻을 수 있는 상품”이라며 “안정적인 수익 구조 때문에 모델하우스 현장에서 바로 계약을 하는 경우도 많다”고 말했다.

오피스텔과 상가 등 대표적인 수익형 부동산이 공급 과잉 등으로 수익률 하락을 겪고 있는 가운데 장기간 확정 수익을 보장하는 조건으로 분양에 나서는 분양형 호텔이 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 주된 공급 지역이 제주도에서 최근에는 평창 동계올림픽 개최 호재를 안고 있는 강원권으로 확대되는 양상이다. 지난 6개월 새 강원지역에서 새로 공급에 나선 분양형 호텔은 모두 6~7곳으로 객실 규모만 5000여실에 달하는 것으로 업계는 추산하고 있다.

분양형 호텔은 1억~2억원 대의 소액 투자금으로 비교적 높은 수익률을 보장받을 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다. 실제 에프알인베스트먼트가 지난해 전국에서 영업 중인 79개 분양형 호텔의 수익률을 분석한 결과에 따르면 제주지역은 연 수익률이 평균 9.06%, 강원지역은 평균 7.69%인 것으로 나타났다. 또 2012년부터 객실을 구분등기 하는 게 가능해지면서 분양 계약자가 분양 후 객실 소유권을 자유롭게 팔 수 있다는 것도 장점이다.

‘확정 수익률’의 함정…“공급 현황과 운영업체 노하우 살펴야”

그러나 분양형 호텔 투자에 나서기 전 따져봐야 할 점도 적지 않다. 관광진흥법상 호텔업으로 분류되는 일반 호텔과 달리 분양형 호텔은 공중위생관리법상 숙박업으로 분류된다. 따라서 분양형 호텔을 분양받았다면 실제로 숙박업에 투자한 셈이다. ‘특급호텔’ 등을 내세워 공급에 나서는 경우가 많지만 실상 분양형 호텔은 관광진흥법상의 호텔 등급 제도를 적용받지 않는 것이다.

호텔 분양업체가 제시하는 수익률 보장 여부도 잘 따져봐야 한다. 확정 수익 지급 보증서나 수익 증서 등을 받는 경우에도 이행 보증 장치나 담보물이 없으면 문제가 발생했을 때 소송 외에 마땅한 대안을 찾기 쉽지 않아서다. 실제 2007년부터 운영을 시작한 부산 해운대 센텀호텔은 분양 당시 3년간 연 8%의 확정 수익률을 약속했지만 개장 후 수익률이 이에 미치지 못해 법정 다툼 끝에 시행사가 연 4% 수익을 보전해 주는 것으로 합의했다.

평균 수익률을 웃도는 수익률을 제시하는 경우에는 대출 이자와 세금 등이 포함돼 있는지 확인해야 한다. 분양 당시 제시되는 고수익률은 대출금을 뺀 실투자금을 기준으로 계산되는 경우가 대부분이어서다. 개별 등기가 가능하다고 홍보하더라도 등기 방식이 지분등기인지 구분등기인지 따져봐야 한다. 구분등기는 투자자가 객실 소유권을 가져 자유롭게 사고팔 수 있지만 지분등기는 구체적인 객실이 아닌 지분으로만 표시돼 재산권을 행사하기가 쉽지 않다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “호텔은 객실 가동률에 따라 수익이 확 달라진다”며 “분양받기 전에 주변 숙박시설 공급 상황과 운영업체의 노하우 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다”고 말했다.

※분양형 호텔= 호텔 객실을 아파트처럼 분양하는 호텔을 말한다. 운영사가 호텔 운영으로 발생한 수익 일부를 분양자에게 배분하는 수익형 부동산의 일종이다. 관광진흥법으로 관리를 받는 관광호텔과는 달리 공중위생관리법의 적용을 받는 일반숙박시설로 분류된다.