|
매수청구권은 도시계획 사업의 시행으로 재산권 침해가 발생하면 해당 재산을 매수하라고 국가에 청구하는 권리다. 예를 들어, 내 땅이 강원도에 있는 임야라고 하자. 그런데 주변의 땅이 국립공원 등으로 편입돼 있어 각종 규제로 개발이 힘들다면 국가에 내 땅을 사달라고 요청할 수 있다. 물론 매수청구권을 행사한다고 모두 받아들여지는 것은 아니며 바로바로 매각이 이뤄지는 것도 아니다.
매수청구권을 행할 수 있는 경우는 생각보다 다양하다. 우선 토지거래허가가 나지 않으면 시장, 군수, 구청장에게 매수를 요청할 수 있다. 또 장기 미집행되는 도시계획시설 부지는 결정 고시일로부터 10년 이내에 도시계획시설 사업이 시행되지 않고, 도시계획시설부지 중 지목이 대지라면 매수청구제안을 할 수 있다.
도시공원구역으로 지정받은 경우도 마찬가지다. 지주의 땅이 도시 자연공원구역이나 개발제한구역 지정 당시부터 토지를 소유하고 있었고 토지의 활용이 힘들어 수익활동이 불가능해진 경우 매수청구권을 행사할 수 있다. 이 외에 군사시설보호구역, 백두대간보호구역, 접도구역, 하천구역, 상수원보호구역, 수변구역, 자연공원, 문화재보호구역 등에 속한 경우도 매수청구권을 행사할 수 있다.
매수청구권을 가진 사람들은 마지못해 국가에 요청하다 보니 애초에 경매나 매물로 나와도 쉽게 사지 않으려는 경향이 있다. 더불어 매수청구권을 받기 위해 신청을 하더라도 기본적으로 2~3년을 기다려야 한다. 지자체에서 매수청구권을 대비해 세원 매입예산에 맞게 매수가 이뤄지기 때문에 기간은 다음 해로 넘어갈 가능성도 크다.
한편 고수들은 이런 매수청구권을 행사할 가능성이 큰 토지를 찾아 투자한다. 많은 일반인이 묶였다는 생각에 복잡한 땅을 해치우기 위해 시세보다 저렴하게 내놓기 바쁘기 때문이다. 또 경매에 나온 물건 중에서도 이러한 위치적·용도적으로 묶여 있는 땅이라는 점 때문에 여러 번 유찰될 가능성이 크다.
하지만 고수들은 이런 핸디캡을 기회로 본다. 시선을 달리하면 매수청구권을 행사할 수 있는 물건을 아주 저렴하게 가져와 국가에 팔아 시세 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 필자가 과거 만났던 한 지인은 이런 역발상의 고수였다.
지인처럼 역발상이 기회를 만들어 줄 수도 있지만, 주의해야 할 점도 존재한다. 예정도로가 있다는 이유로 맹지를 구매하려는 투자자가 있는데 위험한 생각이다. 맹지는 개발지 인근인 경우만 구매해야 하며 예정도로가 지자체 도로계획일 뿐이라면 자칫 취소될 확률도 높다. 예정도로가 있다 하더라도 맹지라면 큰 기대를 하지 말아야 한다. 다만, 집을 지을 수 있으면 훗날 재산권 행사가 가능하기 때문에 건축행위에 대해서도 조심스럽게 알아봐 두도록 하자.
매수청구권투자라는 것, 그리고 그 존재는 그야말로 역발상이다. 얼마나 많은 정보를 가지고 있느냐의 차이에 따라 다른 결과를 얻을 수 있을 것임을 잘 고려한 후 투자에 임해야 할 것이다.