['집값 뇌관' 재건축]서울·수도권 집값, 강남4구 7만여가구가 '쥐락펴락'

[이데일리 김기덕 기자] 황금 추석 연휴 직후인 10월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트값은 0.19% 오르며 지난달 마지막 주 상승률(0.11%)을 크게 웃돌았다. 8·2 부동산 대책 영향이 지속되는데다 비수기 시즌에 장기 연휴까지 겹친 점을 고려하면 놀랄 만한 상승률이다. 집값 상승은 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)에 몰려 있는 재건축 단지가 이끌었다. 재건축 아파트값은 0.36% 오르며 8·2 대책 이후 최대 상승폭을 보인 추석 직전보다 두 배나 높게 뛰었다.

청약·대출·세제를 모두 아우르는 고강도 규제(8·2 부동산 대책)로 시름하던 서울 주택시장이 다시 꿈틀대고 있다. 매매 거래 절벽 현상까지 보이던 주택시장은 최근 재건축 단지를 위주로 온기가 돌면서 아파트값이 4주 연속 상승폭을 늘렸다. 강남권에서는 모델하우스 문을 여는 분양 단지마다 수만여명의 인파가 몰리며 연신 사상 최고 청약 경쟁률을 갈아치우는 ‘강남 불패’ 현상이 재현되고 있다. 정부 규제 약발이 벌써 떨어진 게 아니냐는 얘기도 흘러나온다.

◇강남 재건축 ‘속도’…주변 집값 상승 자극

부동산114에 따르면 이달 현재 강남 4구에서 재건축을 추진 중인 정비사업장(재건축 추진위원회 이후 단계에 있는 단지)는 81곳, 총 7만 6339가구다. 이는 지난해 말 기준 서울 아파트 가구 수(164만 1383가구)의 4.7%에 불과한 수준이지만, 서울·수도권 집값을 쥐락펴락하는 핵심 동력이라는 데 동의하지 않을 사람은 별로 없을 것이다.

올 들어 서울 강남권을 중심으로 재건축 사업이 봇물이 터진 것은 최근의 아파트값 급등과도 무관치 않다. 지난 2015년과 2016년 서울 아파트값이 급등(각각 5.58%, 7.57%)하며 주택시장에 훈풍이 불자 재건축 연한 30년을 맞은 아파트 단지들이 정비사업을 본격적으로 추진하기 시작한 것이다. 여기에 올해 말로 유예가 종료되는 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 비상이 걸린 재건축 조합들이 속도전을 택하고 있다. 환수제를 피하지 못하면 내년부터 재건축으로 발생한 조합원 이익이 평균 3000만원이 넘을 경우 초과 금액의 최대 절반을 세금으로 내야 한다.

이달 현재 강남 4구에서 재건축 추진위원회 이후 단계인 사업장은 강남구 40개 단지·3만 1205가구, 서초구 26개 단지·1만 8960가구, 송파구 10개 단지·1만 5572가구, 강동구 5개 단지·1만 602가구다. 강남구에선 압구정동 구현대 1~7차(3074가구)·한양 1~8차(3254가구), 대치동 개포우성아파트(1140가구) 등이 안전진단을 받아 재건축 사업에 뛰어들었고, 개포주공1단지·삼성동 상아2차 아파트·일원동 대우아파트·청담동 삼익아파트 등 4곳(총 6518가구)은 사업시행인가를 받는 등 사업 속도를 높이고 있다. 개포주공4단지(2840가구)는 이주 및 철거가 진행 중이다.

현재 사업 진행 속도가 빨라 이주 및 철거가 가장 많이 진행되는 곳은 강동구다. 이곳에서는 사업시행인가 단계인 신동아 1·2차(972가구)를 제외하고 신동아3차(240가구), 둔촌주공(5930가구), 고덕주공3단지(2580가구), 고덕주공6단지(880가구) 등 약 1만 가구가 이주를 시작한 상황이다.

문제는 강남 등 서울 도심에 새 아파트에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있는데 반해 공급은 턱없이 부족하다는 점이다. 박근혜 정부 때 임대주택(뉴스테이) 촉진지구를 제외한 대규모 신도시와 공공택지지구 신규 지정이 중단되면서 서울로 집중되는 실수요가 분산되지 않고 있는 것이다. 이런 상황에서 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만 6555가구로 지난해(2만 5887가구)와 비슷한 수준이다. 즉 ‘서울 주택 공급 부족→ 재건축 및 신규 분양 아파트 수요 증가→ 재건축 아파트값 상승→ 전체 집값 상승’이라는 악순환이 이어지고 있는 것이다.

◇“강남 대체지 공급 확대·재건축 이주 시기 조정 필요”

강남발 재건축 이주 수요는 주변 전셋값을 자극할 뿐만 아니라 인근 지역 아파트값까지 끌어올리고 있다. 부동산114 시세 조사 결과를 보면 8·2 대책 이후 한 달간 하락하던 서울 재건축 아파트값은 9월 둘째 주 0.11% 상승 전환한 이후 4주 연속 오름폭을 키우고 있다. 8월 이후 누적 상승률도 0.43%에 달한다. 규제 이후 거래량이 줄며 게걸음 장세를 보이던 일반 아파트값도 최근 한 달 새 상승폭을 확대 중이다.

특히 주택시장에서 ‘대장주’ 역할을 하는 강남권 주요 재건축 단지들에서 대형 호재가 터지면서 매기가 살아나는 분위기다. 박원순 서울시장 취임 이후 처음으로 ‘50층 재건축’ 허가를 받은 잠실주공5단지는 이달 전용 77㎡형이 역대 최고가인 16억원에 거래가 이뤄졌다. 이 단지는 지난 7월 15억 7000만원에 거래된 뒤 8·2 대책 여파로 14억원까지 떨어지기도 했다. 잠실동 L공인 관계자는 “잠실5단지의 사실상 최고 50층 재건축 계획안 통과를 계기로 주변 잠실 리센츠아파트는 사상 최고가를 경신했고, 엘스아파트도 대책 이전 시세를 완전히 회복한 상황”이라고 말했다.

사상 최대 공사비가 걸린 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구) 시공사 선정도 시장에서 호재로 작용했다. 현대건설로 시공사가 정해진 후 주변 반포자이 전용 165㎡형은 최근 25억원으로 최고가를 찍었고, 반포리체(전용 59㎡)도 12억6700만원으로 한 달 새 시세가 3000만~5000만원 올랐다.

강남권에서 동시다발적으로 재건축사업이 진행되는 과정에서 철거·멸실되는 이주 물량이 쏟아지면서 잠잠하던 전세시장도 요동칠 수 있다는 우려가 나오고 있다. 재건축 이주에 따른 수요 쏠림 현상를 두고 서울시 정비사업 인허가와 정부의 규제가 서로 엇박자를 내고 있다는 지적도 제기된다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울시에서 선제적으로 자치구별 이주 수요를 분배하고 관리처분인가 시점을 조정해야 주변 집값 상승을 막을 수 있다”며 “강남 새 아파트 진입 수요에 대응하기 위해 신도시·택지지구 개발 등 과감한 공급 드라이브 정책을 펼칠 필요도 있다”고 말했다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “저성장 시대에 시중에 풀린 유동성 자금이 강남 재건축시장을 대체할 만한 투자처를 찾지 못하고 끊임없이 몰려들고 있는 양상”이라며 “수요만 억누르기보다는 장기적으로 도심에 주택 공급을 확대하는 한편 현행 30년인 재건축 연한을 과거와 같이 40년으로 연장하는 것도 검토할 만하다”고 말했다.