[김용일의 부동산톡] 등기의 추정력과 부동산소송 입증책임

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 어떤 등기가 존재하면 그 등기의 유효 무효와 관계없이 등기가 형식적으로 존재한다는 사실로부터 등기된 대로의 권리관계가 존재하리라는 추정을 일으키는 효력을 등기의 추정력이라고 한다. 이번 시간에는 등기의 추정력 및 이와 관련하여 부동산소송에 있어 입증책임에 대해 정리해 보겠다.

등기의 추정력

등기의 추정력은, 각종 부동산소송, 소유권이전등기 말소청구소송 등에서 특히 입증책임 문제와 관련이 있다. 즉 등기에는 추정력이 있으므로, 등기된 대로 권리가 존재하는 것으로 추정되므로, 이와 양립할 수 없는 사실을 주장하는 자가 그 사실에 대한 반대증거를 제출해서 입증해야 하며, 반대증거를 제출하지 못하는 한 등기 명의자가 권리자로 추정받게 된다. 등기추정력의 범위, 효과 등에 대해 중요한 것들을 정리하면 아래와 같다.

① 등기절차가 적법하게 행하여졌다고 추정되며, 전제조건도 적법하게 충족되었다고 추정된다.

예를들어, 전 등기명의인이 미성년자이고 당해 부동산을 친권자에게 증여한 행위가 이해상반행위라서 무효로 될 여지가 있다고 하더라도, 일단 친권자에게 이전등기가 경료되었다면 특별한 사정이 없는 한 그 이전등기에 관하여 필요한 절차를 적법하게 거친 것으로 추정된다.

② 소유권이전등기에 대하여 대리인이 등기절차를 이행하였다는 주장을 할 경우, 대리권의 존재도 추정된다.

③ 등기원인이 적법하다고 추정되며, 따라서 등기명의인이 등기원인을 다소 다르게 주장하더라도 추정력이 인정된다.

부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우 그 등기명의자는 제3자에 대하여서뿐만 아니라, 그 전 소유자에 대하여서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다. 등기명의자가 전 소유자로부터 부동산을 취득함에 있어 등기부상 기재된 등기원인에 의하지 아니하고 다른 원인으로 적법하게 취득하였다고 하면서 등기원인 행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 이러한 주장만 가지고 그 등기의 추정력이 깨어진다고 할 수 없고, 이러한 경우에도 이를 다투는 측에서 등기명의자의 소유권이전등기가 전 등기명의인의 의사에 반하여 이루어진 것으로서 무효라는 주장ㆍ입증을 하여야 한다.

예를들어 부동산등기부에 등기원인으로 매매라고 기재되어 있지만 매매한 사실이 없고 서류를 위조하여 등기가 경료되었다고 주장하며 원인무효에 기한 소유권이전등기말소청구소송을 제기한 경우, 상대방이 매매가 아니라 증여를 받은 것이라고 주장한다면, 말소소송을 한 원고가 증여한 사실이 없음을 입증해야 승소할 수 있다.

④ 등기의 추정력은 기재사항의 적법에도 미친다. 따라서 담보물권의 등기가 있는 경우 그 담보물권의 존재뿐만 아니라 피담보채권의 존재도 추정된다.

등기추정력이 깨지는 경우

소유권이전등기의 추정력이 복멸되는 주요 사례를 정리하면, ① 전 소유자 사망 후에 그 명의의 등기가 경료된 경우, ② 전 소유명의자가 허무인(현실로는 존재하지 않는 사람)인 경우, ③ 등기명의자가 매수인이 아님이 증명된 경우, ④ 등기절차가 적법하게 진행되지 아니한 것으로 볼 만한 의심스러운 사정이 있음이 증명된 경우, ⑤ 전 소유자 아닌 자의 행위로 등기되었음이 명백한 경우, ⑥ 등기의 기재 자체에 의하여 부실등기임이 명백한 경우 등이다.

한편, 소유권보존등기의 추정력은 등기명의인이 원시취득자가 아님이 증명되면 복멸된다. 예를들어 신축된 건물의 소유권은 이를 건축한 사람이 원시취득한다는 것이 기본 법리이므로, 건물 소유권보존등기의 명의자가 그 건물을 신축한 것이 아닌 것으로 밝혀지면, 그 등기의 추정력은 깨지고, 건물 등기명의자가 스스로 적법하게 그 소유권을 취득한 사실을 증명해야 권리자로 인정받을 수 있다.

부동산등기 특별조치법에 의한 등기추정력

각종의 특별조치법(특조법)에 의한 등기추정력은 일반적인 등기의 등기추정력보다 훨씬 강하다. 흔히 조상땅찾기 소송, 종중소송 등에서 특별조치법의 등기추정력이 문제되는데, 예를들어 특별조치법에 의한 소유권보존등기가 경료된 임야를 사정받은 사람이 따로 있는 것으로 밝혀진 경우에도 그 등기는 해당 특별조치법 소정의 적법한 절차에 의해 마쳐진 것으로서 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되고, 그 추정을 깨뜨리기 위해서는 등기절차상 요구되는 보증서 또는 확인서가 허위라든가 위조되었다든가 그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 것이 입증되어야 한다.

여기서, 허위의 보증서나 확인서라 함은 권리변동의 원인에 관한 실체적 기재 내용이 진실에 부합하지 않는 보증서나 확인서를 뜻한다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사