"30대 이자부담-60대 실거주비.. 생애주기별 주거지원 정책 필요"

[이데일리 이진철 기자] 현행 공공임대주택 공급 위주의 주거지원정책은 소득의 발생 시점과 주거 소비 수요 시점의 불일치를 해소할 수 없다는 지적이 나왔다. 저성장 기조가 이어지면서 취업시점 지연과 조기 은퇴 등 소득 불안정성이 심화되고, 저출산·고령화 및 1인 가구 증가 등 사회 변화에 맞게 생애주기별 주거 소비 안정화를 위한 주택 정책의 패러다임 변화가 필요하다는 주장이다.

김민철 국토연구원 책임연구원은 14일 ‘생애주기별 주거소비 특성을 반영한 주거지원 방안’ 보고서에서 “동일한 규모의 자가 구입비용 지원시 30대 가구에 지원하는 것이 60대 이상 가구에 지원하는 것보다 더 나은 효과를 기대할 수 있다”며 “30대 가구에는 주택 구입 비용을 지원하고, 60대 이상 월세거주 가구에는 주거비를 보조해 주는 방식이 바람직하다”고 말했다.

보고서에 따르면 주택 구매 의사가 있는 20~30대 연령층의 가구들은 자가 구입시 주택금융 이용의 의존도가 다른 연령층에 비해 가장 높지만 자산 제약으로 이자 상환 부담이 크다. 이는 30대 가구의 경우 금융자산 축적이 미미한 상태이면서 소득 수준도 높지 않아 동원할 수 있는 자기 자금에 한계가 있기 때문이다.

특히 금융기관을 이용할 수밖에 없고 소득과 자산 조건도 열악해 불리한 금리 조건으로 차입이 이루어질 가능성이 크다. 이로 인해 자가가구 중 13.5%가 증여나 상속을 통해 주택을 구입했으며, 주택 구입자금을 지원받은 가구는 구입자금의 50.1%를 부모나 친지에게 의존한 것으로 나타났다.

국토연구원 제공

근로소득은 50대 연령층까지 증가하고 60대에 들어선 급격한 감소를 보이지만 주거면적은 60대까지 지속적으로 증가하는 것이 일반적이다. 60대 이상은 소득이 감소했지만 주택연금에 대한 적극적 이용 의사를 보이지 않고 보유 주택은 거주하다가 사망 후 그대로 상속하려는 경향이 강하다.

이처럼 생애주기별 주거소비 특성이 다르지만 그동안 주거 안정을 위한 주택 정책은 저소득가구의 주거 지원이 목적이고, 생애 주기를 고려한 정책은 사회 진입과 노인 계층을 위한 정책이 대부분이었다. 생애 주기를 고려한 주택 정책은 주택특별공급과 우대금리 대출 지원 등 제한적인 형태로 이루어졌다.

미국의 경우 청년층인 최초주택구입자에 대해 연방정부와 지방자치단체에서 이자율, 대출금액 등에서 유리하도록 보험을 들어주거나 세제상의 혜택, 저렴한 주택 우선 공급 등 다양한 혜택을 부여하고 있다. 고령자는 주택 바우처를 우선 배분하고 공공임대주택 입주자의 의료비 공제 등으로 실제 지급받는 지원금을 높이는 방식으로 생애주기별 주거지원 제도를 운영하고 있다.

김 책임연구원은 “20~30대 월세거주 가구의 경우 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 요건을 완화 적용하되 원리금 상환 조건에 대해서는 원금 분할상환에 대해 엄격히 운용하고 정부의 지분 투자로 실질적인 자가 구입 부담을 완화해야 한다”고 제안했다.

이어 “40대 가구는 생애최초주택구입 요건 중 부부합산 소득 요건을 완화하고 공공임대주택 거주 가구에 대해선 분양 전환을 통한 자연스러운 자산 형성을 유도하는 것이 바람직하다”고 말했다.

그는 “50대 가구는 조기 퇴직과 연금 미수급으로 인한 일시적 주거비 부담을 완화할 수 있는 브리지론 형태의 지원이 필요하다”며 “60대 이상의 가구는 금융 지원보다는 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 주택연금 다양화와 의료서비스와 연계된 주택공급을 확대해야 한다”고 주장했다.

국토연구원 제공