[김용일의 부동산톡] 분양형 호텔의 확정수익률보장과 허위과장광고 문제

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 최근 확정수익을 보장한다는 광고를 믿고 분양형 호텔에 투자했다가 약정된 돈을 받지 못하는 등 관련 분쟁이 많아지고 있다. 이번 시간에는 분양형 호텔의 계약구조 및 이와 관련된 허위과장광고의 법리에 대해 정리해 보고, 객관적·구체적 근거없이 확정적 투자수익이 가능한 것처럼 표시·광고하였으나 이를 지키지 못해 손해배상책임이 인정된 판례의 내용을 정리해 보겠다.

분양형 호텔의 계약구조

분양형 호텔은 아파트처럼 수분양자(투자자)들이 객실별로 소유권을 갖고, 호텔 위탁운영사가 수익을 배분하는 수익형 부동산이다. 관광진흥법상 호텔업으로 분류되는 일반 호텔과 달리 공중위생법상 숙박업으로 분류되어 공중위생관리법의 적용을 받는다.

연 몇 퍼센트의 확정수익을 보장해주는 계약내용이 있는 분양형 호텔의 계약구조에서 중요한 것은 시행사, 운영사, 시공사이다. 시행사는 부동산 개발사업을 실행하는 주체로서, 수분양자로부터 분양대금을 받고 객실을 분양하는 계약을 체결하는 자이고, 시공사는 건축·시공을 담당하는 자이며, 운영사는 시행사의 위탁의뢰를 받아 수분양자와 임대위탁관리계약을 맺고 호텔을 운영 및 관리한 후, 수분양자들에게 그 수익을 분배하는 자이다.

확정수익 보장 약정과 허위과장광고에 대한 법리 및 판례

허위과장 광고를 규율하는 법은 표시·광고의 공정화에 관한 법률인데, 위 법을 토대로 부동산과 관련된 표시·광고에 관한 구체적인 심사기준으로, 공정거래위원회는 ‘부동산의 표시·광고에 관한 심사지침’을 제정하였다(2016.12.23. 제정 및 시행). 위 지침에서 분양형 호텔의 광고와 관련하여 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다고 한 것들을 정리하면 아래와 같다.

① 시공자의 상호나 상징마크 등을 상가 등의 명칭에 포함하여 마치 시공자가 주택이나 상가 등의 분양 또는 운영 등에 관여하는 것처럼 표시·광고하였으나, 실제로는 관련이 없는 경우

② 분양 표시·광고에 분양자보다 시공자의 명칭을 크기, 색상 등의 면에서 현저히 눈에 더 잘 띄게 표기함으로써 사실과 달리 시공자가 주택이나 상가 등의 분양 또는 운영 등에 관여하는 것처럼 표시·광고하는 경우

③ 분양형 호텔을 광고하면서 객관적 근거없이 분양 대상인 호텔이 소재한 지역의 객실 가동률이 전국 1위라고 광고하거나, 분양 대상 호텔의 주변에 다른 숙박시설이 다수 존재함에도 호텔 주변지역 관광객의 숙박 수요를 자신의 호텔이 독점할 수 있는 것처럼 광고하는 경우

④ 객관적·구체적 근거없이 확정적 투자수익이 가능한 것처럼 표시·광고하는 경우

⑤ 분양업체가 수분양자에게 확정 수익을 보장하는 기간은 1∼5년 정도임에도 불구하고 수익보장 기간을 명시적으로 밝히지 않거나 “평생 임대료”, “연금처럼 꼬박꼬박” 등의 표현을 사용하여 장기간 수익금을 확정 지급하는 것처럼 표현하는 경우

⑥ 분양형 호텔의 수분양자들은 「지방세법」 등 관련법령에 따라 분양금액의 4.6%에 해당하는 금액을 취득세로 관할 지방자치단체에 납부해야 함에도 수분양자가 납부해야 하는 취득세를 수익률 산출 시 반영하지 않는 등의 방식으로 수익률을 부풀려 표현하는 경우

한편, 분양광고에서 총 투자금액의 10%를 확정수익으로 10년간 매년 보장하고 이를 보험으로 보증한다고 하였으나, 실제로는 확정수익을 지급해주지 않아 손해배상책임이 인정된 판례의 주요 내용을 소개해 보겠다.

① 손해배상책임의 근거 법리에 대하여

허위과장 광고로 인해 피해가 발생시 손해배상책임의 근거법률은 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조, 제10조, 민법 제750조 등인데, 공정거래위원회가 ‘상가 등의 분양 및 임대 표시.광고에 관한 심사지침’(현재는 폐지되고, 이를 대체하여 ‘부동산의 표시·광고에 관한 심사지침’이 제정됨)에서 부당한 표시, 광고의 세부적인 유형 및 기준을 정하여 고시하였는바, 위 심사지침의 규정은 어떠한 광고가 부당한 표시 광고에 해당하는지 여부에 관한 하나의 기준이 될 수 있다.

② 시공사에게도 손해배상책임이 인정되는지에 대하여

이 사건 건물에 대한 분양광고에서 시공사 회사 A를 나타내는 ‘A’를 그 상징마크와 함께 건물의 명칭 등으로 사용하였을 뿐 아니라, 이를 분양자 또는 분양계약자의 관리 및 운영을 담당하는자를 나타내는 표시보다 눈에 더 잘 띄게 표기하고, A의 모델하우스를 분양사무실로 제공하였으며, 위 모델하우스에서 분양업무를 담당하는 사람들이 A의 명함을 사용하는 것을 알았거나 알 수 있었음에도 제지하지 않는 등 마치 A가 위 건물의 분양이나 운영에 관여하여 그에 따른 책임을 부담하는 것처럼 수분양자들을 오인시킬 우려가 있는 점에 비추어 볼 때, A의 위 행위는 위 법률 조항 및 심사지침에 위반되는 부당한 표시 광고에 해당한다.

③ 재산상 손해에 대하여

불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인한 재산상의 불이익, 즉 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 있은 후의 재산상태의 차이를 말하는바, 이 사건에서 최초 실질수분양자들은 이 사건 건물의 소유권 내지 수분양권을 취득하였고, 이 사건 건물이 수익용 부동산인 점을 고려할 때 확정적인 임대수익이 보장되는 오피스텔은 그렇지 않은 오피스텔에 비하여 분양대금이 다소 높은 수준으로 형성될 수 있음을 예상할 수 있으므로, 원고들이 피고들의 부당한 광고 내지 기망행위 등으로 인하여 입은 재산상 손해는 원고들이 지급한 분양대금과 분양계약 체결 당시를 기준으로 한 적정 분양대금 사이의 차액에 해당한다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사