[김용일의 계약톡]채무자의 이행지체에 기한 부동산계약파기에 대하여

[김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 계약해제의 종류는 당사자의 채무불이행이 있는 경우 계약을 해제하는 법정해제와 계약 체결시 특약으로 해제할 수 있는 권리를 두는 약정해제가 있다. 이번 시간에는 부동산매매계약의 법정해제 중 채무자(상대방)의 이행지체에 기한 해제를 정리해 보겠다.

채무자의 이행지체에 기한 계약해제의 요건

① 채무자의 이행지체가 있어야 한다. 여기서 이행지체는 채무자에게 책임 있는 사유에 기하고 또한 위법한 것이어야 한다. 위법성과 관련하여, 부동산매매계약의 경우 쌍방이 동시이행의무가 있으므로, 상대방의 이행지체를 사유로 계약해제를 하기 위해서는 동시이행관계에 있는 자신의 채무 역시 이행제공을 하여야 한다.

② 채권자가 채무자에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하여야 한다. 여기서 최고는 채권자가 채무자에 대하여 채무의 이행을 촉구하는 것을 말한다. 상당한 기간이란 채무자가 이행의 준비를 하고 이를 이행함에 필요한 기간을 말하고, 상당한 기간을 정하여 최고하지 않은 경우에는, 실제로 상당한 기간이 경과하면 최고의 효과가 발생한다. 한편, 상대방이 미리 자기의 채무를 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는, 채권자는 이행의 최고 및 자기채무의 이행제공 없이도 계약을 해제할 수 있다.

③ 채무자가 최고기간이 지나도록 이행을 하지 않아야 한다. 이 경우 채권자에게 해제권이 발생하지만, 해제권에 기해 실제로 해제 의사표시를 하기 전에 채무자가 이행 또는 이행제공을 하면 해제권은 소멸한다. 다만, 채권자가 최고를 하면서 최고기간 내에 이행이 없으면 다시 해제의 의사표시를 하지 않더라도 계약이 해제된다는 의사표시를 한 경우, 채권자가 자기채무의 이행제공을 한 것을 전제로 최고기간의 경과만으로 계약이 해제될 수도 있다.

대법원 판례를 통해서 본 구체적 사례

① 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있고, 이 경우 매도인이 이행지체를 사유로 매매계약을 해제하려면 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 상대방이 수리할 수 있을 정도로 준비하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이지만, 매수인이 매매대금을 준비하지 아니하고 대금지급기일을 넘기는 등 계약을 이행함과 동시에 소유권이전등기를 수령할 준비를 하지 않은 경우, 매도인은 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금수령과 동시에 법무사등에게 위임하여 등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행제공을 하고 잔대금지급의 최고를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 이 경우 위의 서류 등은 자신의 집에 소지하고 있으면 족하다.(대법원 92다5713 판결)

② 소정의 기간내에 이행이 없으면 계약은 당연히 해제된 것으로 한다는 뜻을 포함하고 있는 이행청구는 그 이행청구와 동시에 그 기간내에 이행이 없는 것을 정지조건으로 하여 미리 해제의 의사를 표시한 것으로 볼 수 있을 것이지만, 그 경우에 있어서도 동시이행관계에 있는 의무자의 일방이 상대방의 이행지체를 이유로 한 해제권을 적법하게 취득하기 위하여는 자기채무의 이행제공이 있어야 한다.(대법원 92다28549 판결)

③ 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 매도인이 이행제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 매매계약은 자동적으로 실효된다.(대법원 95다55467 판결)

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기

- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사

- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사