개포주공 재건축 11년만에 첫삽…지금 사면 돈 되나?

[이데일리 박종오 김성훈 기자] “실수요자라면 지금 투자해서 정기 예금 이자 이상의 수익을 기대할 수 있을 겁니다.” (이남수 신한은행 부동산팀장)

“일부 조합원 분양가격이 일반 분양가보다 높습니다. 차라리 좀 더 기다렸다가 일반분양을 신청하는 것이 낫겠네요.” (임채우 국민은행 부동산전문위원)

부동산 시장 전문가들에게 강남 개포주공2단지 아파트의 투자 전망을 묻자 돌아온 엇갈린 대답이다.

서울 강남구 개포동 주공2단지 아파트가 강남 노른자위인 개포지구에서 처음으로 재건축사업에 종지부를 찍으면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 재건축 아파트 투자의 최대 리스크인 사업 불확실성이 사라져서다.

2일 부동산 업계에 따르면 개포주공2단지 재건축 조합은 최근 조합원 총회를 열고 이 아파트의 재건축 관리처분계획안을 통과시켰다. 관리처분계획은 조합원 재산가액과 분양가, 추가분담금 등을 확정하는 재건축 사업의 마지막 절차다. 사업 추진 11년 만에 재건축 대장정에 마침표를 찍게 된 것이다. 이에 따라 1982년 준공된 개포주공2단지는 앞으로 1957가구 규모의 래미안 아파트로 탈바꿈한다.

새 아파트 분양가격과 조합원 추가분담금(아파트를 분양받기 위해 내야 하는 비용)도 확정됐다. 조합원 분양가는 공급면적 기준으로 3.3㎡당 평균 2950만~3330만원, 일반분양가는 3.3㎡당 3000만~3200만원 선에 책정됐다. 조합은 이달 말 구청 인가를 받고 내년 3월부터 주민 이주를 개시할 계획이다. 착공과 일반분양은 2016년 초, 입주는 2018년 말 예정이다.

관건은 투자 가치다. 현지 중개업소들은 미래 투자 가치를 밝게 보고 있다. 예컨대 지금 조합원이 갖고 있는 65㎡형(이하 전용면적) 아파트를 현 시세인 10억3500만원(부동산114 조사)에 매입해 84㎡형을 분양받는다면 4410만원을 돌려받는다.

“대치 같은 평수보다 2억원 저렴”

재건축 투자 대신 그 돈을 은행 정기적금(연 2.5%)에 넣을 경우 입주 시점까지 4년간 발생할 기회비용(이자 수익 1억350만원)과 세금 등을 합한 총 비용은 11억2800여만원이다. 하지만 새 아파트 시세가 12억~13억원에 형성되면 1억원 가량은 차익을 남길 수 있다는 계산이다. 채은희 개포부동산 대표는 “인근에서 내년 9월 입주하는 ‘래미안 대치 청실’ 아파트 85㎡형의 조합원 입주권 시세가 추가분담금을 포함해 13억~13억5000만원 선”이라며 “주공2단지의 같은 평형 시세가 그에 조금 못 미친 12억~13억원까지만 오른다면 수익성이 충분하다”고 말했다.

대치동 일대 부동산 중개업계에 따르면 개포주공2단지와 약 1.5㎞ 떨어진 래미안 대치 청실의 조합원 입주권은 올해 들어 1억원 가량 웃돈이 붙은 이후 보합세를 유지하고 있다. 강남 노른자위의 신규 분양아파트라는 희소성이 작용한 결과다. 박합수 국민은행 명동스타PB센터 팀장은 “개포주공2단지는 개포지구에서의 첫 재건축 분양이라는 상징성이 크다”며 “분양가 상한제 폐지 등 정부의 ‘부동산 3법’이 국회를 통과하면 시너지 효과를 낼 수 있을 것”이라고 말했다.

조합원-일반분양가 ‘역전현상’ 우려

하지만 조합원 물량 매입은 신중해야 한다는 반론도 만만치 않다. 개포주공2단지의 조합원 분양가와 일반 분양가가 비슷해서다. 오히려 일부 주택형에서는 조합원 분양가격이 일반분양가보다 비싼 ‘역전 현상’이 나타날 것으로 보인다. 통상 재건축 사업이 일반분양가를 높여 조합원들의 비용 부담을 줄이는 구조임을 감안하면 이례적인 일이다.

이는 향후 미분양 발생 우려를 줄이기 위해 조합과 시공사가 일반분양가를 보수적으로 책정한 반면, 재건축 공사비가 늘어나면서 조합원 부담은 커졌기 때문으로 분석된다. 실제로 이 아파트 조합원의 추가분담금은 지난 6월 조합원 분양 신청 당시보다 최고 1억6000만원 가량 늘었다. 조합원 분양가가 올랐기 때문이다.

섣불리 조합원 매물을 샀다가 사업성 악화로 추가분담금이 더 늘어나면 향후 일반분양 물량을 잡는 것보다 많은 비용을 치르는 손해를 볼 수도 있는 것이다.

임채우 위원은 “강남권 재건축 사업장은 조합원 분양가가 일반분양가보다 20%정도 싼 게 일반적”이라며 “이처럼 조합원 분양가가 높으면 향후 시장 상황에 따라 일반분양보다 비싸지는 현상이 나타날 수 있으므로 사업성을 철저히 따져본 뒤 접근하는 게 좋다”고 조언했다.