오세훈·文정부, 불편한 동거…부동산정책 3대 쟁점은

[이데일리 김미영 원다연 김나리 기자] 정비사업(재건축·재개발) 규제 완화를 약속했던 오세훈 신임 서울시장이 취임하면서 규제강화 기조를 유지해온 중앙정부와의 갈등이 불가피할 전망이다. 공급 부족과 집값 상승으로 부동산정책에 대한 국민적 관심도가 어느 때보다 높은 상황에서 야당 소속인 오 시장과 문재인정부의 ‘불편한 동거’가 주택공급을 지연시킬 수 있다는 지적이 나온다.

吳 “규제 풀어 스피드공급”…공공개발 동력 떨어질라

강남 대표 재건축단지인 대치동 은마아파트(사진=연합뉴스)

8일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 ‘부동산시장 점검 관계장관회의’에서 “주택 공급대책 추진에 중앙정부와 지자체 간 상호협력이 더 견고해지길 기대한다”고 밝혔다.

선거 공약을 통해 ‘부동산 규제완화’를 약속한 오 시장 당선을 의식한 것으로, 정부의 부동산정책 기조엔 변화가 없을 것임을 강조한 발언이다. 동시에 오 시장에게 정부정책에 협력해달라고 당부한 셈이다.

하지만 국민의힘 소속인 오세훈 시장와 정부 사이엔 주택공급 방식에 첨예한 입장차가 있다.

최대 갈등지점은 재건축·재개발 정비사업이다. 오 시장 1호 공약이 ‘스피드 주택공급’으로 용적률·35층 층고제한과 같은 규제를 완화해 정비사업 추진 속도를 높이고 총 18만5000가구를 공급한다는 구상이다.

그러나 정부는 민간 재건축·재개발에 대해선 규제강화 기조를 견지해왔다. 집값을 오히려 부채질할 수 있단 우려에서다. 대신 LH·SH와 같은 공공이 개입하는 공공재건축·재개발, 공공직접시행 정비사업 등을 대안으로 내놓고 후보지 선정 등을 진행 중이다. 서울에 32만 가구 공급이 목표다.

35층 층수 규제는 ‘서울플랜 2030’에 규정된 사안으로 서울시가 바꿀 수 있고, 정부도 공공개발을 위해선 층수 규제 완화 조치가 필요한 만큼 일단 이해는 맞아떨어진다. 다만 오 시장이 원하는 안전진단 등 재건축 관련 규제는 대부분 중앙정부 소관 법령과 고시에 규정돼 있어 서울시 단독 권한으로 풀 수 없다. 더구나 정비사업 수익성을 좌우하는 재건축초과이익환수제·분양가상한제를 폐지하려면 법을 고쳐야 한다.

정부로선 민간 정비사업 규제완화에 호응하면 공공주도개발 동력이 떨어지게 되고, 그간의 정책기조를 뒤집는 모양새가 된다. 다만 정부로서도 주택 인허가권을 가진 서울시 협조 없인 공공주도 개발을 원활히 추진하기 어렵다. 고준석 동국대 겸임교수는 “입장차가 극명해 타협 지점을 찾을지 의문”이라면서도 “민간, 공공 물량이 함께 나오도록 상생해야 시장의 가격안정에 도움이 된다”고 했다.

그린벨트 해제, 공시가·재산세 등 입장차

태릉골프장을 택지개발해 1만 가구를 공급하겠다는 정부 계획을 놓고도 양측의 충돌 가능성이 있다. 정부는 지난해 8·4대책에서 이 지역 그린벨트를 해제해 부족한 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 국토부는 최근 입장자료를 내고 “태릉골프장 등 8·4대책 신규택지는 대부분 지자체 등 협의가 진척돼 연내 지구 지정, 사업 승인 등 인허가 절차가 본격화할 예정”이라고 했다.

그러나 이 지역 주민들은 교통체증을, 환경단체는 환경훼손을 이유로 반대 목소리를 내고 있다. 오 시장 역시 선거 당시 노원구 맞춤형 공약으로 ‘태릉골프장 개발계획 전면 중지 및 재검토’를 제시했다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 “국토부에서 갖고 있던 그린벨트 해제 권한을 지자체에 위임해 권한은 서울시가 쥐고 있다”며 “밀어붙이려는 정부와 제동을 거는 서울시가 맞부딪히면서 사업이 지연될 것”이라고 봤다.

급격한 집값 상승, 정부의 공시가 현실화율 정책이 맞물려 부담이 커진 재산세 역시 문제다. 오 시장은 소득이 낮은 1가구 1주택 재산세 감면, 재산세 과세특례 기준을 6억원에서 9억원으로 높이겠다고 약속했다. 특히 평균 주택가격이 높고 오 시장의 지지도가 강한 강남권에서 바라는 바다. 재산세 감면은 시장 권한으로 일부 가능하지만 과세특례 조정은 법과 조례 개정이 필요하다. 아울러 공동주택 공시가격 동결도 약속했지만, 공시가를 매기는 건 정부 소관이다.

정부도 저소득층의 1가구 1주택자에 대한 재산세 감면엔 긍정적으로, 지난해 말 재산세 특례세율을 6억원 이하 1주택자에 한해 0.05%포인트 인하했다. 하지만 이 혜택을 보는 특례 기준을 9억원으로 높이는 데엔 유보적이다. 올해 공시가격 6억원 이하 서울 공동주택은 전체의 70.6%(182만5000가구)로 현재 수혜 대상이 충분하다는 판단이다. 국토부 관계자는 “내년 이후 주택시장의 여건과 공시가격 변동폭 등을 종합적으로 고려해 관계부처와 분석하고 필요 시 보유세 등 부담완화 방안을 논의할 필요가 있다”면서도 “특례 기준을 낮추는 논의는 지금 이뤄지지 않고 있다”고 잘라 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “오세훈 시장과 정부가 주택공급 촉진, 서민 주거안정이란 같은 목표를 두고 있지만 방법에 있어 건건이 대립할 공산이 크다”며 “임기가 각각 1년 남은 오 시장과 문재인정부의 샅바싸움에 주택공급을 바라는 서민들이 피해를 보지 않을까 걱정”이라고 덧붙였다.