[새해엔 임대사업자]④"여전히 매력적" 임대등록 검토해야 하는 이유

[이데일리 성문재 기자] 정부가 작년 9·13 대책을 통해 주택 임대사업자에 대한 세제 혜택을 축소했지만 여전히 임대주택 등록에 따른 혜택이 남아있는 만큼 등록 여부를 적극적으로 검토할 필요가 있다.

기획재정부에 따르면 9·13 대책 발표 이후 1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 임대등록 시에도 다주택자 양도세 중과가 적용되고 종합부동산세가 합산과세된다. 또한 임대개시 시점에 주택 공시가격이 수도권 6억원(비수도권 3억원)을 초과하는 경우 양도세 감면 혜택도 받지 못한다.

다시 말하면 작년 9월 13일 전에 취득한 주택은 기존 세제 혜택을 대부분 그대로 받을 수 있다는 뜻이다. 9·13 대책 발표 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우도 종전 규정이 적용된다. 전용면적 85㎡만 넘지 않으면 된다.

하나금융투자에 따르면 3주택 이상자가 10년 보유 뒤 1채를 15억원에 양도(취득 가격은 3억원)했다고 가정하면 임대등록 여부에 따라 양도세가 4억7000만원가량 차이난다. 등록 임대주택은 10년 이상 임대시 장기보유특별공제(장특공제) 70%를 적용받을 수 있기 때문이다. 양도세율이 중과되더라도 장특공제 효과가 상당하다.

채상욱 하나금융투자 연구위원은 “정부는 2017년 8·2 대책에서 다주택자에 대해 양도세율을 중과하고 장특공제도 배제했다”며 “다만 임대사업자로 등록하면 장특공제를 최대 70% 받을 수 있게 해 다주택자가 받을 수 있는 최대 장특공제율(30%)의 2배 이상 혜택을 준 것”이라고 설명했다.

자료: 하나금융투자 *인당 250만원 공제는 미적용

올해 세법 시행령 개정안에서 임대사업자 혜택이 줄어든 부분도 알아둘 필요가 있다.

본인 거주 주택 외 다른 소유주택을 임대주택으로 등록한 경우 그전까지는 거주주택에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 횟수 제한 없이 받았지만 시행령 시행일 이후에는 최초 거주주택을 양도하는 경우(1회)만 비과세가 허용된다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장(세무사)은 “일시적 2주택자 양도세 비과세 조건에 맞춰서 매각이 가능하다고 판단되는 물건 또는 상황이라면 굳이 임대사업자로 등록할 필요가 없어졌다”며 “다만 2주택의 매입 간격이 만 1년이 안되거나 먼저 산 집을 3년(조정대상지역 내 2주택이면 2년)안에 팔기 어렵겠다는 생각이 들면 임대사업자 등록이 유리하다”고 말했다.

이어 “등록 임대주택에 대한 세제 혜택이 축소되면서 생각해볼 부분이 많아지고 복잡해졌다”며 “분명한 건 주택 취득시점과 면적, 가격에 따라 여전히 임대주택 등록이 유리한 측면이 남아있다는 점”이라고 덧붙였다.

주택임대사업자 거주주택 양도세 비과세 강화 내용(자료: 기획재정부)