◇임대인 변경시 임차인의 대항력과 해지권
임대차 계약은 채권 계약이므로 임차인은 임대인을 제외한 제3자에게 대항할 수 없는 것이 원칙이다. 따라서, 임대인이 건물의 소유권을 제 3자에게 양도하면 임차인은 그 제 3자의 소유권에 기한 명도청구에 응하여야 한다.
다만, 상가건물임대차보호법(상임법)은 상가건물임대차의 경우 임차인이 ①건물의 인도를 받고 ②사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여도 대항력이 생기고 임차건물의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 등은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하였다.
따라서, 임대인 변경시 임차인에게 대항력이 있어 임대인 지위가 승계되는 경우, 원칙적으로 기존 임대인의 임차인에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하고, 기존 임대인의 지위를 승계한 신규 임대인(건물 양수인)이 임차인에게 임대차보증금을 반환할 채무를 부담하게 된다.
다만, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면, 임차인은 건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고 임대차 계약을 해지함으로써, 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 이때는 기존 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 한다.
◇임대인 변경시 신규 임대인의 해지권
다만, 승계시점 이전에 기존 임대인이 임차인에게 갖고 있던 연체차임채권이나 손해배상채권은 원칙적으로 승계되지 않는다. 기존 임대인과 임차인 사이에서 이미 발생했던 연체차임채권은 별도로 채권양도의 요건(기존 임대인이 임차인에게 이미 갖고 있던 연체차임채권을 신규 임대인에게 양도한다고 통지하거나, 임차인이 승낙하거나)을 갖추어야만 신규 임대인에게 승계되는 것이다.
한편, 상임법은 임차인이 3기 이상의 차임을 연체할 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는데, 위와 같이 임대인의 지위가 승계될 때 차임연체와 관련하여 신규 임대인이 해지할 수 있는 경우를 정리해보겠다.
① 임차인이 신규 임대인에게 3기 이상의 차임액을 연체한 경우
신규 임대인이 임대인 지위를 승계받은 이후 임차인이 3기 이상의 차임을 연체했다면, 신규 임대인은 이를 사유로 임대차계약을 해지할 수 있다.
② 임차인이 기존 임대인에게 3기 이상의 차임액을 연체한 상태에서 임대인 지위 승계가 된 경우
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기
- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사
- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사