지방은 깡통전세 심각… 부동산 핀셋대책 언제 나오나

2년전 대비 전국 주요지역 주간 아파트 전세가격지수 변동률(자료: 한국감정원)

[이데일리 성주원 기자] “2년전에 2억원하던 집값이 5000만원 정도 떨어지다보니 전세보증금과 비슷해지는 깡통전세가 됐다. 인근 주요 아파트단지 전용면적 84㎡ 정도면 재계약 시점에 집주인이 전세보증금을 3000만원 정도 돌려주는 상황이다. 그것도 바로 못 주고 10집 중 2~3집은 세입자에게 기다려달라고 부탁하는 경우다. 저희 손님 중에는 1년동안 이사를 못나간 사례도 있었다.”(울산광역시 동구 화정동 D공인 관계자)

지방을 중심으로 전세가격 하락이 두드러지면서 깡통전세, 역전세 우려가 커지고 있다. 금융당국은 은행권 전세대출을 중심으로 부실화 가능성 등을 선제적으로 점검하겠다고 나섰다.

앞서 지난달말에는 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 지방 부동산 시장의 침체 국면에 대해 보완책을 마련할 필요가 있다고 밝혔다. 주택정책 주무부처인 국토교통부는 당장 준비중인 대책은 없지만 지속적인 시장 모니터링을 통해 필요시 대책을 내놓겠다는 방침이다.

집값 떨어지면서 전세시장 도미노 여파..지방 부동산 ‘경고등’

11일 한국감정원에 따르면 전국 아파트 전세가격지수는 2017년 2월 첫째주 99.5에서 올해 2월 첫째주 95.9로 3.62% 하락했다. 쉽게 말해 2년전 한 아파트의 전세가격이 1억원이었다면 현 시점에서는 전세 재계약 또는 새로운 세입자와의 임대차 계약이 362만원 낮은 9638만원에 이뤄지고 있다는 뜻이다.

경우에 따라 기존 세입자의 전세보증금을 제때 돌려주는 것이 불가능한 집주인이 나타날 수밖에 없다. 이로 인해 세입자들은 전세대출 상환이나 이사계획에 차질을 빚게 될 가능성이 커지고 전세보증금을 돌려받기 위한 경매 신청건수 증가로 이어질 전망이다.

전국 17개 광역시·도별로 보면 울산광역시의 전세가격 낙폭이 가장 크다. 2년전 101.5였던 울산 아파트 전세가격지수는 올해 2월 첫째주 84.7로 16.55% 떨어졌다. 울산 지역경제의 한 축인 조선경기가 2017년부터 2년째 기울어진 여파다. 현대중공업(009540) 해양플랜트사업본부 인근 꽃바위 원룸촌은 한때 지역내 투자 1순위로 꼽혔지만 지금은 빈방이 넘치고 있고, 재건축을 통해 동네 대장주로 새로 태어난 e편한세상전하, 울산전하푸르지오, 전하아이파크 등도 전셋값 하락을 피하지 못했다. 그밖에 세종(-6.09%), 경기(-4.44%), 부산(-3.53%), 인천(-0.61%) 등이 하락했다.

전국 아파트(주상복합 포함) 경매에서 강제경매 중 임차인이나 전세권자가 경매신청한 건수(단위: 건, 자료: 지지옥션) *2019년 1월은 1~18일 기준

전국 아파트(주상복합 포함) 경매에서 낙찰가가 채권청구액 보다 낮은 건수 추이(단위: 건, 자료: 지지옥션) *2019년 1월은 1~18일 기준

전세금 걱정에 경매 신청 증가..국토부 “시장 모니터링중”

지방 아파트(주상복합 포함) 경매시장에서는 깡통전세의 민낯이 속속 드러나고 있다. 지지옥션에 따르면 전셋값 하락으로 전세보증금을 돌려받기 어려워진 세입자들이 경매를 신청한 사례가 2017년 308건에서 2018년 437건으로 41.9% 증가했다. 특히 작년 11월에만 총 61건이 신청됐다. 낙찰가가 채권최고액보다 낮은 사례도 늘고 있다. 같은 기간 1159건에서 1753건으로 51.3% 늘었다. 작년 12월에 203건으로 가장 많았다. 지난달에도 1~18일까지 138건이 집계돼 이 추세대로라면 지난달에는 350건에 육박했을 것으로 추정된다.

서지우 지지옥션 연구원은 “낙찰가가 채권청구액보다 낮은 건수뿐만 아니라 임차인이나 전세권자가 경매신청한 건수도 최근 몇달간 증가하고 있다”며 “전세보증금을 돌려받아서 나갈 수 없다고 판단되는 경우 최후의 수단으로 경매를 신청해서 보증금을 돌려받겠다는 사례가 많아졌다는 뜻”이라고 말했다.

앞서 지난달 30일 홍남기 부총리는 지방 부동산시장 침체현상과 관련해 “지방이 지나치게 침체되는 것은 지역경제에 좋지 않은 상황”이라며 “지역별 맞춤형 보완대책을 강구해야 할 것으로 보인다”고 말한 바 있다.

이와 관련, 국토부는 시장 상황을 모니터링 중이다. 국토부 관계자는 “전세보증금 반환보증 상품 가입 확대 등 세입자 보호방안을 그간 꾸준히 개선해왔다”며 “시장 모니터링을 지속하면서 향후 추가로 보완할 방안이 있는지 살펴볼 예정”이라고 전했다.

조선업 침체로 주택시장이 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있는 울산시 아파트 밀집지역 전경.(사진=연합뉴스)