서울 전세가율 하락..“시장 안정화 신호” VS “가격 상승 지속”

[이데일리 원다연 기자] 전세시장 안정 신호탄인가? 매매가 상승에 따른 일시적 현상인가?

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 서울지역 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 최근 하락세로 돌아선 것을 계기로 앞으로 전세시장이 어떻게 움직일 것인 지에 관심이 쏠리고 있다. 시장 향방에 대해서는 전문가들 사이에도 의견이 분분하다. 전세시장이 안정세로 접어들 전조라는 분석과 매매가 상승폭 확대에 따른 일시적인 현상이어서 안정을 기대하기는 무리라는 견해가 팽팽하게 맞서고 있다.

5년만에 전세가율 하락…강남지역 낙폭↑

KB국민은행 주택가격 통계에 따르면 서울지역 주택(아파트, 단독주택, 연립·다세대주택) 전세가율이 지난달 68.5%를 기록하며 관련 통계가 집계된 지 5년 2개월만에 처음으로 하락했다. 아파트만 놓고 보면 전세가율은 이미 2개월 연속 내렸다. 서울 아파트 전세가율은 6월 75.1%에서 7월 74.8%로 떨어진 뒤 8월에 다시 74.5%로 0.3%포인트 하락했다.

전세가율은 매매가격에 비해 전세가격이 어느 정도인지를 나타내는 지표다. 때문에 일반적으로는 전세가율이 높아지면 집을 구매하는 것과 전세로 거주하는 것의 비용 차이가 크지 않아 매매 수요가 늘어나게 된다. 반대로 전세가율이 낮아지면 전세 세입자의 부담이 줄어드는 것으로 해석된다. 전세가율은 전셋값이 약세를 보이며 매매가와의 차이가 벌어질 경우 주로 하락한다.

그러나 서울지역 전세가율 하락은 전셋값의 여전한 상승세에도 불구하고 매매가격이 전셋값보다 더 오르면서 나타났다. 부동산114에 따르면 이달 첫째주 서울 아파트 평균 매매가는 전주보다 0.29% 오르며 2013년 12월 이후 최고가(3.3㎡당 1853만원)를 기록한 반면 전셋값은 0.09% 상승하는 데에 그쳤다.

아파트와 단독주택 등 전체 주택도 마찬가지다. 서울 주택 매매가는 지난 6월 0.29%, 7월 0.37%, 지난달 0.38%로 크게 올랐다. 전셋값 역시 지속적인 상승세를 보였지만 상승 폭에서 매매가격을 따라가지 못했다. 서울 주택 전셋값 상승률은 6월 0.22%, 7월 0.19%에 이어 지난달에는 0.15%로 둔화됐다.

전세가율 하락은 강남지역(강남·서초·송파구)이 주도한 측면이 크다. 재건축 아파트값이 크게 오른 강남구의 전세가율은 62.2%로, 작년 6월(61.7%) 이후 1년2개월 만에 최저치를 기록했다. 서초구도 지난해 3월(64.6%) 이후 가장 낮은 64.9%, 송파구 역시 작년 8월(66.3%) 이후 가장 낮은 67%로 떨어지며 서울지역 아파트 전세가율 하락폭을 크게 넘어섰다.

△최근 서울지역 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 5년 2개월만에 처음으로 하락하면서 향후 전세시장 전망을 놓고 전문가들 사잉에서 의견이 분분하다. 지난달 아파트 전세가율이 전달 대비 1.2%포인트 떨어지며 서울에서 가장 큰 하락세를 보인 서울 송파구 한 아파트 단지 전경.

“가을 이사철 맞아 전셋값 상승폭 회복될 수도”

이를 두고 향후 전세시장을 바라보는 부동산 전문가들의 시각도 엇갈리고 있다. 전셋값보다 매매가가 더 크게 올라 나타난 일시적인 현상이라는 의견과 전세시장이 안정세에 접어드는 신호로 볼 수 있다는 의견이 부딪치고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “전셋값 상승폭이 다소 둔화되긴 했지만 계속해 오르고 있는 것을 봐야 한다”며 “본격적인 가을 이사철인 이달과 내달에는 둔화됐던 전셋값 상승폭이 다시 회복되면서 전세가율 하락이 일시적인 현상에서 끝날 수 있다”고 말했다. 김규정 NH투자증권 부동산팀장도 “보통 전세가율 하락은 전셋값이 떨어지면서 나타나는 게 정상적인 패턴”이라면서 “최근의 전세가율 하락은 전세가와 매매가가 동반상승하는 가운데 그 폭이 벌어지면서 나타난 것인데 이를 전세시장 안정 신호로 해석하는 것은 무리”라고 말했다. 그는 이어 “저금리 기조 속에 전세의 월세 전환이 늘어 전세 부족과 이에 따른 전셋값 상승은 한동안 지속될 것”이라고 내다봤다.

반면 전세가율 하락은 입주 물량이 증가하면서 예견됐던 현상으로 이를 전세시장 안정의 신호탄으로 볼 수 있다는 의견도 만만찮다. NH부동산리서치센터에 따르면 올해 하반기 아파트 입주 물량은 상반기보다 3만 2000여가구 늘어만 15만 1000여가구에 이른다. 내년에는 입주 물량이 더 늘어나 올해보다 전체 32%가량 늘어난 37만가구에 달할 전망이다. 안명숙 우리은행 고객자문센터장은 “지금의 속도로 입주 물량이 늘어나면 전셋값도 안정세로 접어들 가능성이 크다”고 말했다.