[김용일의 계약톡] 부동산 명의신탁의 유형에 따른 소송 방법

[김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 명의신탁이란 대내적으로 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이다. 이번 시간에는 부동산 명의신탁의 유형에 따른 소송 방법을 정리해 보겠다.

부동산명의신탁의 3가지 유형

부동산 명의신탁의 유형으로는 3가지가 있다. 구체적으로, ① 부동산의 소유자가 그 등기명의를 명의수탁자 앞으로 해놓기로 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 명의수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁(양자간 명의신탁), ② 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되어(명의신탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 것임) 매도인과 매매계약을 체결하되, 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 명의신탁(3자간 명의신탁), ③ 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어(명의수탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 것임) 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁(계약명의신탁) 등이다.

부동산명의신탁의 유형에 따른 소송 방법

① 양자간 명의신탁의 경우, 등기명의는 명의수탁자에게 있지만, 명의신탁약정이 무효이므로 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 원인무효이고, 따라서 명의신탁자는 명의수탁자에게 소유권이전등기말소소송을 할 수 있다.

② 3자간 명의신탁의 경우에도, 명의신탁약정이 무효이므로 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 무효로 되어, 그 소유권은 매도인에게 귀속되고, 매도인은 명의수탁자에게 소유권이전등기말소를 구할 수 있다. 한편, 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 매도인은 명의신탁자에게 소유권이전등기를 이행할 의무가 있고, 명의신탁자는 매도인에게 소유권이전등기청구권을 갖는다.

결국, 명의신탁자는 매도인에게 갖는 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인이 명의수탁자에게 구할 수 있는 소유권이전등기말소를 매도인을 대위하여 행사할 수 있고, 매도인에게는 위 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기소송을 할 수 있다.

③ 계약명의신탁의 경우에도 명의신탁약정은 무효인데, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 유효한지 여부는 매매계약상 매도인이 명의신탁약정 사실을 알았는지에 따라 결론이 달라진다. 매도인이 명의신탁약정 사실을 알지 못했다면 매도인과 명의수탁자간의 매매계약은 유효하고, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기도 유효하다. 그 결과 명의수탁자는 명의신탁자를 포함한 모든 사람에 대하여 그 소유권을 주장할 수 있다.

한편, 명의신탁약정이 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 소유권이전등기청구를 할 수 없으나, 명의신탁자가 명의수탁자에게 매매대금을 제공한 것이고, 명의수탁자는 명의신탁자의 손해 아래 부동산의 소유권을 취득한 것이므로, 명의신탁자는 명의수탁자에게 매매대금 상당의 부당이득반환청구소송을 할 수 있다.

만일, 매도인이 명의신탁약정 사실을 알았다면 매도인과 명의수탁자간 매매계약은 무효이고, 명의수탁자 앞으로 경료된 소유권이전등기도 무효가 된다. 따라서, 부동산에 대한 소유권은 매도인에게 그대로 남아있게 되고, 매도인은 명의수탁자에게 경료된 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있으며, 명의수탁자는 매도인에게 이미 지급한 매매대금의 반환을 구할 수 있다.

한편, 명의신탁자는 명의수탁자에게 명의신탁약정에 기해 매매대금을 제공했으나 명의신탁약정이 무효가 된 것이므로, 명의수탁자에게 다시 매매대금 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있고, 그 권리를 보전하기 위하여 명의수탁자가 매도인에게 갖는 매매대금반환청구권을 대위하여 행사할 수 있다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기

- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사

- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사