[민간택지 상한제 초읽기]강남권 모든 재건축에 적용할 듯

지난달 10일 국회 본회의에 참석한 김현미 국토교통부 장관이 국회의원의 경제분야 대정부질문에 답변하고 있다. 사진=연합뉴스

[이데일리 김기덕 기자] 민간택지 분양가상한제 도입이 초읽기에 들어가면서 주택시장이 폭풍전야 분위기다. 집값은 보합 수준에 거래는 멈추다시피 하면서 겉으로만 보면 한산한 모습이다. 다만 재건축·재개발 관리처분계획을 인가 받은 사업장까지 소급 적용한다면 후폭풍이 거셀 수밖에 없어 상한제 확대 시행을 앞두고 시장은 숨을 죽이고 있다.

4일 국회와 정부 등에 따르면 국토교통부는 민간택지 분양가상한제 도입을 위한 주택법 시행령 개정안 작업을 거의 마무리하고, 당정 협의 시기를 조율하고 있다. 이미 김현미 국토부 장관은 여당 대표, 정책위 의장 등 당 지도부들과 만나 상한제 도입 필요성에 대한 의견을 전달하고, 구체적인 도입 시기를 논의한 것으로 알려졌다.

여당 관계자는 “아직 구체적인 당정 협의 일정과 발표 시기 등을 정하지 않았지만 김 장관의 도입 의지가 워낙 강력한 데다 비공식 협의가 이뤄진 만큼 도입은 시간문제로 보인다”며 “강남권 등 주요 규제 지역이 타깃이 될 것”이라고 말했다,

만약 이달 중 당정 협의가 이뤄지면 40일 간의 입법 예고 기관과 법제처 심사, 규제 심사, 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 10월께 개정안을 공포할 수 있다. 다만 규제 소급 적용 논란을 최소화하기 위해 공포 후 일정 기간 시행을 유예하는 방안을 도입할 가능성도 있다.

그래픽=이데일리 김정훈 기자

상한제 적용 대상은 고분양가가 우려되고 향후 집값 급등 가능성이 높은 서울 등 수도권과 세종, 대구 수성구 등 43개 조정대상지역(투기지역·투기과열지구 포함)이 주로 포함될 것으로 예상된다. 경기 불황과 공급 과잉 등의 여파로 주택시장 침체가 계속되는 지방을 제외하고 서울 강남권 등을 정밀 타격하겠다는 것이 정부의 의도다. 국토연구원은 민간택지 분양가 상한제를 도입할 경우 서울의 주택매매가격은 연간 1.1% 정도 하락할 것으로 전망하기도 했다.

익명을 요구한 업계 관계자는 “주택도시보증공사(HUG) 규제를 피해 후분양을 노리는 강남 재건축 단지가 잇따르자 이를 원천 차단하기 위해 정부가 상한제 카드를 꺼내 든 것”이라며 “사실상 주택 상승 파급력이 높은 강남권 재건축 단지에 대한 핀셋규제”라고 해석했다.

규제 대상을 확대하기 위해 상한제 적용 시점도 바뀔 것으로 예상된다. 입주자 모집공고 이전 단계에 있는 단지는 모두 상한제 범위에 포함할 수 있도록 개정안을 내놓으면 된다. 이럴 경우 현행 규정대로 관리처분인가 신청을 완료해 상한제를 피한 강남권 주요 재건축 단지인 상아2차, 개포주공1단지, 반포주공 1·2·4주구, 미성·크로바, 둔촌주공 아파트 등 수만 가구가 규제 사정권에 포함된다.

서울시 클린업시스템에 따르면 현재 서울에서 관리처분계획 인가까지 받은 재건축·재개발 사업장은 모두 64개 단지로 상한제 대상에서 제외된다. 주택 수로만 따지면 6만46431가구(주택 수 미공개한 18개 사업장 제외)다. 현행 주택법상 정비사업장에 분양가상한제를 적용하려면 관리처분계획 인가를 받기 전이어야만 하다. 하지만 이 단지들은 주변 집값 상승을 부추길 우려가 가장 큰 곳으로 상한제에서 제외하면 ‘알맹이 빠진 껍데기 규제’라는 지적이 나올 수밖에 없는 상황이다.

상한제 적용에 따른 부작용을 고려한 대책도 병행될 전망이다. 민간택지 상한제 시행으로 ‘로또 아파트’를 양산할 수 있다는 지적에 따라 전매제한 기한을 늘리는 방안이 포함될 가능성이 크다. 현행 분양가가 주변시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용되는데 이를 과거와 같이 5~7년으로 늘릴 가능성이 있다. 또 상한제 도입으로 전셋값이 뛸 가능성이 높아 현 정부의 공약 사항이었던 전월세 상한제와 계약갱신 청구권이 조기 도입될 가능성도 점쳐지고 있다. 다만 일각에서 주장하는 채권입찰제는 지나친 사유재산 침해와 규제 효과가 미미하다는 측면에서 도입 가능성이 낮을 것으로 관측된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “민간택지에 상한제 도입을 하는 것은 결국 집값을 떨어뜨리겠다는 것인데 만약 주택 공급이 계획대로 원활하지 않다면 더 큰 부작용을 야기할 수 있다”고 말했다.

그래픽=이데일리 이미나 기자