[김용일의 부동산톡] 종중재산 매매시 주의할 점과 거래상대방의 보호

[김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 종중재산의 관리 및 처분에 관하여 종중규약에서 정한 절차에 따르거나 종중총회의 결의에 의해야 유효가 되는데, 특히 종중부동산의 처분과 관련하여 위와 같은 요건을 갖추지 못하여 무효가 되는 경우가 있으므로 주의를 요한다. 이번 시간에는 종중과 부동산 매매시 주의할 점과 거래상대방 보호방법 등에 대해 정리해 보겠다.

종중부동산 거래시 주의할 점

예를 들어 종중땅의 처분과 관련하여 종중총회의 결의가 없었음에도 불구하고 대표자 등이 총회 회의록을 위조하여 결의가 있었던 것처럼 꾸민 경우, 종중 총회 결의가 있었지만 그 유효요건(종중원들에 대한 소집 통지 등)을 갖추지 못한 경우, 종중총회결의무효확인소송에서 무효판결이 나온 경우 등의 경우에는, 매수자가 종중회의록을 신뢰하고 종중땅을 매수했더라도, 그 종중땅의 매매계약은 무효가 된다.

이때 종중으로부터 이전받은 등기 역시 무효가 되는데, 부동산등기에는 공신력이 없으므로, 전 소유자의 등기가 원인무효이면 그로부터 양수한 자의 등기 역시 양수인의 선의 여부와 관계없이 무효가 된다.

그리고, 무효인 종중총회 결의에 따라 종중재산을 취득한 자로부터 근저당권설정등기를 경료받고 그에게 대출을 해 준 금융기관 역시 원고 종중의 근저당권설정등기말소청구소송에 대항할 수 없고, 그 근저당권도 무효가 되어 말소될 것이다.

종중부동산 처분이 무효가 될 때 거래상대방의 보호방안

위와 같이 종중부동산 처분이 무효인 경우, 종중은 상대방 및 제3자를 상대로 소유권이전등기말소청구소송, 근저당권설정등기말소청구소송 등을 할 수 있는데, 이때 상대방 및 제3자 등은 무조건 피해만 입는 것이 아니고, 종중을 상대로 손해를 배상받을 방법이 있다.

판례에 의하면, 종중의 대표자가 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 경우, 그 종중은 민법 제35조 제1항의 유추적용에 의하여 그 손해를 배상할 책임이 있다고 하였다. 여기서 민법 제35조 제1항은 “법인은 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다. 이사 기타 대표자는 이로 인하여 자기의 손해배상책임을 면하지 못한다.”는 규정이다.

따라서, 종중 대표자의 행위가 대표자 개인의 사리를 도모하기 위한 것이었거나 혹은 법령의 규정에 위배된 것이었다 하더라도, 외관상 객관적으로 직무에 관한 행위라고 인정할 수 있다면, 민법 제35조 제1항의 직무에 관한 행위에 해당하고, 원칙적으로 종중이 그 손해를 배상해야 한다. 따라서, 매수자는 종중에게 자신이 지급한 매매대금상당을 손해배상으로 청구할 수 있다.

다만, 대법원판례의 법리에 의할 때, 그 대표자의 행위가 직무에 관한 행위에 해당하지 아니함을 피해자 자신이 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 경우에는 종중에게 손해배상청구를 할 수 없음을 주의해야 한다.

앞서, 종중재산 처분이 무효가 될 때 종중이 금융기관 등을 상대로 근저당권말소청구소송을 할 수 있다고 했는데, 판례에 의하면 이에 맞서 근저당권자는 종중을 상대로 자신이 채무자에게 대출해준 금원 상당을 손해배상으로 청구할 수 있고, 구체적인 손해배상범위는 “불법행위로 인하여 근저당권자가 입은 통상은 손해는 최종 등기명의인의 이전등기가 유효하여 담보권을 취득할 수 있는 것으로 믿고 출연한 금액 즉, 근저당목적물인 토지들의 가액 범위 내에서 채권최고액을 한도로 하여 채무자들에게 대출한 금원 상당이다.”라고 하였다.

한편, 종중 대표자가 종중 명의로 종중재산을 처분하면서 유효요건을 갖추지 못해 무효가 된 경우, 부동산등기말소소송을 당하는 매수인은 종중을 상대로, 자신이 교부한 매매대금에 대해 부당이득반환청구소송을 할 수도 있다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사

- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사