강남 재건축 최대어 '가락시영'…청약 대박 칠까

[이데일리 김성훈 기자] 올 하반기 분양시장 ‘최대어’로 꼽히는 ‘송파 헬리오시티’(가락시영아파트 재건축)의 일반 분양가격이 베일을 벗으면서 이목이 쏠리고 있다. 재건축 단지로는 국내 최대 규모인 1500여 가구를 일반분양하는데다 3.3㎡(1평)당 2800만원을 넘어설 것이란 우려를 잠재우며 평균 분양가가 2600만원대에 안착했다. 분양가에 촉각을 곤두세우던 실수요자와 투자자들이 청약 준비를 서두르면서 관련 문의도 급증하고 있다. 그러나 중대형 물량이 상대적으로 많고 주변 택지지구 아파트와 비교해 분양가가 여전히 높다는 의견도 적지 않아 내달 초 이뤄질 일반분양 결과에 관심이 커지고 있다.

3.3㎡당 평균분양가 예상보다 200만원 낮춰

송파 헬리오시티는 지상 35층짜리 아파트 84개 동에 총 9510가구(임대 1332가구 포함)가 들어서는 국내 최대 규모의 재건축 단지다. 이중 전용면적 39~130㎡ 1558가구가 일반에 분양된다. 전용 85㎡ 이하 중소형은 958가구로 일반 분양분의 62%를 차지하고 있다.

가락시영아파트 재건축조합은 지난 15일 열린 대의원 총회에서 평균 분양가를 3.3㎡당 2626만원으로 확정했다. 올 1월 재건축 관리처분인가 당시 책정한 평균 분양가(3.3㎡당 평균 2515만원)와 비교해 4.4%(111만원) 가량 오른 금액이다. 3.3㎡당 평균 분양가격이 가장 높은 주택형은 전용 59㎡로 2790만원이다. 총 분양가는 층별로 6억 3800만~7억 3000에 이른다.

일반분양 물량이 가장 많은 전용 84㎡(560가구)는 3.3㎡당 평균 2649만원(총 분양가 7억 6700만~9억 2600만원), 단지에서 가장 큰 주택형인 전용 130㎡는 3.3㎡당 2498만원(11억 7100만~13억 2600만원)으로 책정했다. 평균 분양가를 낮춰 미분양 리스크를 줄이고 시세에 따른 웃돈(프리미엄)으로 이를 극복하겠다는 의도로 풀이된다. 가락시영 재건축조합은 해당 자치구인 송파구청 승인과 모델하우스 보수공사 등을 거쳐 내달 첫째 주나 둘째 주에 모델하우스 문을 열 예정이다.

일반분양 VS 조합원 입주권, 막판 매입 눈치싸움

일반 분양이 초읽기에 들어가자 청약을 받을지, 조합원 입주권을 매입할지 고민하는 투자자들이 늘면서 인근 부동산 시장은 들뜬 분위기다. 가락동 OK공인중개사 임민자 대표는 “일반 분양가 확정 이후 관련 문의가 일주일 새 3~4배 늘었다”며 “청약물량은 물론 기존 조합원 매물에 대한 상담도 두 배 이상 늘었다”고 말했다. 분양가가 예상보다 낮게 책정되자 청약경쟁률이 높아질 것을 대비해 기존 매물을 미리 선점하려는 투자자들이 증가한 것이다.

현재 가락시영 전용 49㎡짜리 아파트를 보유한 조합원의 경우 전용84㎡형 새 아파트를 분양받으려면 추가분담금 2억 5142만원을 더 내야 한다. 지난 8월 가락시영 전용 49㎡가 6억 2000만원에 실거래된 점을 감안하면 조합원 입주권은 총 8억 7000만선이다. 전용 84㎡ 새 아파트 분양가(7억 6700만~9억 2600만원)와 비슷한 수준이다. 인근 공인중개업소들은 앞으로 전용 85㎡ 이하 중소형 매물은 최소 5000만~6000만원, 중대형 주택형인 110·130㎡은 1억~1억 5000만원의 웃돈(프리미엄)이 붙을 것으로 내다봤다.

하지만 조합원 입주권 매입시 신중해야 한다는 의견이 많다. 일반 분양가격이 높아질 것을 예상해 이미 웃돈이 눈덩이처럼 불어나서다. 서울 부동산 정보광장에 따르면 지난달 가락시영 전용 56.17㎡형은 9억 5508만원에 실거래됐다. 올 1월 대비 1억 2000만원 뛰면서 전용 84㎡형 로얄층 분양가(9억 2600만원)마저 넘어섰다. 이남수 신한금융투자 투자자문부 팀장은 “일반 분양분의 웃돈 규모가 정해지지 않은 상황에서 무턱대고 매입에 나서면 자칫 손해를 볼 수도 있어 신중하게 접근해야 한다”고 말했다.

‘착한 분양가’라고?…주변 아파트보다 3.3㎡당 1000만원 비싸

평균 분양가 2600만원대를 내세워 ‘착한 분양가’로 주목받고 있지만 여전히 가격이 비싸다는 의견도 적지 않다. 가락시영아파트에서 지하철 두 정거장 거리(3.23㎞)인 문정동 ‘송파 파크하비오 푸르지오’(내년 9월 입주예정)의 평균 분양가는 3.3㎡당 평균 1690만원이었다. 가락시영에서 6.8㎞ 떨어진 위례신도시에서 가장 높은 청약률(평균 161.3대 1)을 기록한 ‘위례 우남역 푸르지오’ 분양가는 3.3㎡당 평균 1730만원 선이었다. 문정동 M공인중개사 관계자는 “택지지구 아파트와 재건축 일반분양이라는 점을 감안하더라도 평당 1000만원 가까운 가격차이는 실수요자 입장에서 부담스러울수 밖에 없다”고 말했다.

함영진 부동산114 리서치 센터장은 “강남권 재건축 물량에 대한 수요가 많은 상황에서 전용 85㎡ 이하 주택형은 높은 경쟁률이 예상된다”면서도 “600가구(전체 물량의 38%)에 이르는 전용 110~130㎡ 중대형 물량이 높은 계약률로 이어질지가 청약시장 성패를 가르는 요소가 될 것”이라고 예상했다.

△ 송파 헬리오시티(가락시영아파트 재건축)조감도 [사진=현대산업개발]