[김용일의 부동산톡]공유물 소수지분권자의 권리 및 토지인도소송 가능여부

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 공유물의 임대 등 관리행위는 공유지분의 과반수로 결정해야 하지만, 공유물의 보존행위는 소수지분권자라도 각 지분권자가 할 수 있음이 원칙이다(민법 제265조). 그런데, 공유물의 소수지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하고, 건물을 신축하는 등의 행위를 하는 경우, 또 다른 소수지분권자가 할 수 있는 조치와 관련하여, 과거 대법원 판결은 보존행위로서 토지 인도(명도)소송 및 건물철거청구가 모두 가능하다는 입장이었으나, 최근 전원합의체 판결로, 건물철거청구는 가능해도 토지인도청구는 할 수 없다는 입장으로 변경되었다. 관련하여 공유지분 소수지분권자의 권리 등에 대해 정리해 보겠다.

과반수 지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하는 경우, 다른 소수 지분권자의 권리

과반수 지분권자는 공유물의 관리행위를 할 수 있다는 민법 법리에 따라, 소수 지분권자는 이에 대해 이의를 제기할 수 없다. 예를들어, 과반수 지분권자는 공유건물 전체에 대해 단독으로 점유 및 사용하거나, 또는 임대차계약을 체결하고 임대료를 수령할 권한이 있다.

다만, 소수 지분권자는 자신의 지분 범위 내에서, 과반수 지분권자를 상대로 자기 지분에 해당하는 임대료 상당을 부당이득으로 요구할 수 있을 뿐이다.

참고로, 여기서 과반수 지분권자란 절반이 넘는 지분권자를 말한다. 예를 들어 2/3 지분권자는 절반인 1/2를 넘으므로 과반수 지분권자에 해당한다. 다만, 절반에 해당하는 1/2 지분권자는 과반수 지분권자에 해당하지 않는다. 1/2 지분권자는 엄밀하게 말하면 소수지분권자는 아니지만, 이하에서는 설명의 편의상 1/2 지분권자도 편의상 ‘소수 지분권자’라 칭하겠다.

한편, 과반수 지분권자는 공유물 전체의 관리행위를 할 수 있다는 법리에 따라, 공유물을 배타적으로 사용하면서, 다시 해당 공유물을 제3자에게 임대해 주었는데, 임대료(차임)를 받지 않거나(이러한 경우를 법률적으로 ‘사용대차’라 함), 시가 보다 훨씬 저렴하게 임대해 주는 등의 방법으로 소수 지분권자에게 손해를 끼치는 경우가 있는데,

이때 소수 지분권자는 임대료 중 자기의 지분에 해당하는 부분을 부당이득반환청구할 수 있을 뿐만 아니라, 과반수 지분권자의 위와 같은 행위가 불법행위라는 전제하에, 통상의 임대료와의 차액에 해당하는 부분 중 자기의 지분에 해당하는 부분을 손해배상으로, 과반수 지분권자에게 청구할 수 있다.

소수 지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하는 경우, 과반수 지분권자의 권리

소수 지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하는 경우, 다른 공유지분권자가 과반수 지분권자라면, 각 공유자는 보존행위를 단독으로 할 수 있고, 과반수 지분권자는 관리행위를 할 수 있다는 민법 법리에 의해, 과반수 지분권자는 소수 지분권자의 점유 및 방해를 배제하는 내용으로 토지인도청구 및 건물철거청구가 가능하다.

소수 지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하는 경우, 또 다른 소수 지분권자의 권리

한편, 소수 지분권자가 공유물을 배타적으로 점유 및 사용하는 경우, 다른 공유지분권자 역시 소수 지분권자라면, 과거 판례에 따르면, 소수지분권자는 다른 소수지분권자를 상대로 공유물의 보존행위로서 토지인도 청구 및 방해배제로서 건물철거청구가 가능하였지만(대법원 2012다43324 판결 등), 이제는 변경된 대법원 전원합의체 판결에 따라, 건물철거청구는 할 수 있지만, 토지 전체의 인도청구는 할 수 없다(대법원 2020.5.21. 선고 2018다267522 판결).

관련하여 법원은, 공유물 토지의 1/2 지분을 소유하고 있는 이른바 소수지분권자(1/2 지분은 과반수에 해당하지 않는다는 이유로, 이 글에서는 편의상 ‘소수지분권자’라 칭하고 있음)가 그 지상에 소나무를 식재하는 등의 방법으로 그 토지를 독점적으로 점유하고 있자, 다른 소수지분권자인 1/2 지분권자가 그 소나무 등 지상물의 수거(철거) 및 점유 토지의 인도를 청구한 사안에서, “1/2 지분권을 갖고 있어 과반수 지분권자가 아닌 원고가 또다른 1/2 지분을 갖고 있는 피고를 상대로 토지인도청구를 할 수는 없다. 상대방도 자신의 지분 범위내에서는 해당 토지를 사용 수익할 권리가 있는데, 만일 토지 전체에 대한 인도를 청구하면 상대방의 권리 전부를 뺏는 결과가 생기기 때문이다. 또한, 상대방이 공유물을 독점하는 위법행위 대한 시정은 수목에 대한 수거(건물로 치면 철거)로 충분하기 때문에, 토지 인도까지 할 필요는 없다”는 취지로 판시하였다.

제3자가 공유물의 사용을 방해하는 경우, 각 공유지분권자의 권리

제3자가 공유물의 사용을 방해하는 경우, 각 공유지분권자(소수 지분권자라도 상관 없음)는 보존행위를 단독으로 할 수 있다는 법리에 의해, 해당 지분에 기해 단독으로 제3자를 상대로 공유물의 반환으로서 토지인도 및 방해배제로서 건물철거 등을 청구할 수 있다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사