[김용일의 부동산톡] 임대차계약 종료 후 임차인의 원상회복의무

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임대차계약이 종료되어 임대인이 임차인에게 명도를 요구할 경우, 당사자간의 특별한 약정이 없는 한, 임차인은 임차목적물을 임대차계약 당시의 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 함이 원칙이다(민법 제654조, 제615조). 이번 시간에 임차인의 원상회복의무에 대해 정리해 보겠다.

임차인의 원상회복의무의 정도와 범위

임차인이 임차물에 결합한 물건이 임차물의 구성부분으로 되면 그 가치에 대해 비용상환청구를 할 수 있다. 구체적으로 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용은 필요비이고, 임차물의 객관적 가치 증가를 위하여 투입한 비용은 유익비이다. 다만, 임차인의 비용상환청구권은 당사자 간의 약정에 의해 포기하는 것이 유효하고, 임대차계약서에 원상회복의무 약정이 있다면, 통상적으로 비용상환청구권도 포기한 것으로 본다.

표준화된 임대차계약서에 따르면, 임대차 종료시 임차인이 임대차목적물을 원상으로 회복해서 반환한다는 취지의 원상회복의무 조항이 있는바, 위와 같은 원상회복의무 조항에 당사자가 동의하고 계약을 체결한 경우, 임차인은 임대인에게 비용상환청구를 할 수 없고, 오히려 임대차 당시의 모습 그대로 원상회복할 의무가 있다.

그런데, 원상회복의 범위와 정도 등에 대해 임대인과 임차인간에 이견이 있어 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 임대차종료시 분쟁을 방지하기 위해서는, 임대차계약시에 임차목적물에 대한 사진, 동영상 촬영 등 증거를 갖춰 놓거나, 임대차계약당시의 모습 등에 대해 임대차계약서의 특약사항에 기재해 두는 것도 좋을 것이다. 공인중개사 역시 중개대상물확인설명서 등에 중개대상물의 현황 등을 자세히 기재해 둘 필요가 있다.

한편, 임차하여 통상적인 방법으로 사용하다 보면, 임차목적물에 사소한 흠집 등이 발생할 수 있는데, 이에 대해서도 전부 임대차계약 당시 모습대로 원상회복해야 하는지와 관련하여 분쟁이 발생한다. 이에 대해서는 하급심 판례 중에 “임차인의 원상회복의무와 관련하여, 임대차개시 당시의 최초 상태 그대로 돌려놓아야 하는 것은 아니고, 임대차계약에 따라 사용을 하다보면 통상적인 마모는 발생하므로, 이에 따른 가치감소 부분은 공제하고 나머지만 원상회복하면 된다.”는 취지로 판시한 것이 있어, 임차인 입장에서 참고할 수 있을 것이다(서울중앙지방법원 2005가합100279 판결).

상가건물 임대차와 관련해서는 임차인의 영업허가 폐업신고의무도 원상회복의무에 포함된다. 판례에 의하면, “임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다. 따라서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다.”고 하였다(대법원 2008다34903 판결).

종전 임차인의 시설을 인수한 경우 원상회복의무

임대차계약을 하면서 종전 임차인의 시설 및 상태를 그대로 인수하기로 하고, 여기에다 내가 추가로 개조를 하여 사용후 임대차계약이 종료된 경우, 내가 임대차계약할 당시의 상태대로만 원상회복하면 되는지, 아니면 종전 임차인이 설치했던 시설 등도 모두 철거하는 등 원상회복을 해야 하는지 문제된다.

이에 대해 판례는 “임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도, 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”고 하여, 특별한 약정이 없는 한 자신이 임대차계약할 당시의 모습대로만 원상회복하면 된다고 하였다(대법원 90다카12035 판결).

임대인의 보증금반환의무와 임차인의 원상회복의무간의 관계

임대차종료 후 임차목적물을 인도할 의무와 임대인이 보증금 중 임차인의 연체차임, 손해배상채무 등 당해 임대차에 관하여 인도시까지 생긴 모든 채무를 청산하고 남은 나머지를 반환할 의무는 동시이행관계에 있다(대법원 77다1241 판결).

관련하여, 임차인이 임차물을 명도하였지만 원상회복의무는 불이행하는 등으로 손해발생이 예정된 경우에, 이를 이유로 임대인이 임대차보증금 전부를 반환 거부할 수 있는지가 문제되는데, 판례에 의하면, 보증금 대비하여 손해금이 적다면 보증금 전부를 반환 거부할 수는 없다고 하였다. 구체적으로 법원은 “임차인의 원상회복의무 불이행으로 임대인에게 손해가 발생하였다고 하여도, 그 손해금이 잔존 임대차보증금 대비하여 사소한 경우라면, 임대인은 해당 손해금 상당을 제외한 나머지 임대차보증금은 임차인에게 반환해야 하며, 임대인이 임차인의 원상회복의무 불이행을 이유로 보증금 전체를 반환거부할 경우, 임차인은 임대인에게 자신이 못 받은 보증금에 지연이자까지 청구할 수 있다.”는 취지로 판시하였다(대법원 99다34697 판결).

이때, 임차인이 원상회복의무를 지체하여 임대인이 입은 손해는, 해당 원상회복 비용과 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다. 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날이 아니고, 임대인이 스스로 원상회복할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액임을 주의해야 한다(대법원 90다카12035 판결).

한편, 임차인 입장에서 임대차종료시 임차물 명도는 하고 싶지만, 임대인이 보증금을 주지 않을 것이 걱정된다면, 임차권등기명령제도를 생각할 필요가 있다. 임차권등기명령신청을 하여 등기가 되면, 임차인이 명도를 해줬더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 유지되어, 추후 임차목적물에 경매절차가 진행되더라도, 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의 3, 상가건물임대차보호법 제6조 참조).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사