명도소송과 점유이전금지 가처분신청
임대차 계약이 종료되었는데 임차인이 계속해서 점유하거나 불법 점유자가 있는 경우, 그 점유자를 상대로 그 부동산의 점유를 이전해달라고 요구하는 소송이 명도소송이다.
명도 소송 중에서 임대차 계약이 종료되었다는 사유로 명도 소송을 함에 있어서는 ①임대차 계약사실 ②임대차 계약을 하여 임차인에게 점유를 이전한 사실 ③임대차 계약이 종료한 사실을 입증하여야 하고, 불법점유를 사유로 명도소송을 함에 있어서는 ①원고의 부동산 소유 사실 ②피고의 부동산 점유 사실을 입증해야 한다.
다만, 명도소송 판결의 효력은 명도소송 변론종결 당시의 재판 당사자에게만 미치므로, 만일 명도소송을 당한 점유자가 변론종결 전에 제3자에게 그 점유를 이전한 경우에는 제3자를 상대로는 강제 명도집행을 할 수 없다. 즉, 명도소송을 하여 승소판결을 받아도 판결문에 기재된 당사자를 상대로만 명도 집행할 수 있는 것이 원칙이고, 제3자를 상대로는 명도 집행할 수 없으므로, 제3자에 대해 명도집행을 하기 위해서는 제3자를 상대로 처음부터 다시 명도소송을 하고 판결을 받아야 한다는 것이다.
이러한 것을 예방하기 위해 명도 소송을 하기 전에 점유이전금지 가처분신청을 할 필요가 있다. 점유이전금지 가처분신청을 하여 결정을 받아 놓으면, 해당 점유자는 그 점유를 제3자에게 이전하는 것이 금지되고, 만약 명도소송 변론종결 전에 점유자가 제3자에게 부동산의 점유를 이전하였더라도, 명도소송 판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제하고 명도 강제집행을 할 수 있다.
앞서 말한 점유이전금지 가처분 결정을 받아 놓는 것 외에도, 명도소송을 할 때 주의할 점이 있다. 재판에서 승소하는 것 못지 않게 실제로 명도를 강제집행할 수 있는 것이 중요하다. 명도소송 판결문 주문에 기재된대로만 집행할 수 있으므로, 처음 명도소송과 점유 이전금지가처분신청을 할 때, 해당 부동산을 점유하고 있는 당사자, 명도할 부분과 범위 등을 명확히 기재하여야 한다는 것이다. 그렇지 않으면, 승소판결문을 받고도 실제 집행단계에서 어려움을 겪을 수 있다.
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기
- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사
- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사