부동산 부자들 `증여 稅테크` 열풍

△부동산 가치 상승 기대감이 커지면서 자산가들을 중심으로 부동산 증여 바람이 불고 있다. 부동산 부자들이 절세를 목적으로 자녀 등에게 부동산을 증여하는 사례가 최근 들어 부쩍 많아졌다. [사진 제공=연합뉴스]

[이데일리 이승현 기자] 1. 수십억 원대의 부동산을 보유한 자산가 강모(62)씨는 지난해 집값이 크게 오르는 것을 보고 20대 후반의 아들에게 10억원짜리 아파트를 한 채 증여했다. 이 아파트는 6억원에 전세를 놓고 있는 데, 강씨의 아들은 전세보증금을 뺀 나머지 4억원에 대한 증여세 5400만원을 냈다. 강씨는 전세 계약이 만료되는 대로 ‘반전세’(보증부 월세)로 돌려 아들이 매월 임대료(월세)를 받다가 결혼을 하게 되면 이 집에 들어와 살게 할 생각이다.

2. 서울 잠실동에 사는 최모(63)씨는 지난 2월 강남구 개포동에 있는 전용면적 73㎡짜리 아파트를 아들에게 넘겨줬다. 올해 초만해도 9억 2000만원하던 이 아파트값은 현재 9억 8000만원으로 올랐다. 집값이 더 뛰기 전에 아들에게 물려줘 아들이 부담해야 할 증여세를 줄이겠다는 판단에서다.

부동산시장에 증여 바람이 불고 있다. 부동산 경기가 바닥을 쳤다는 심리가 확산되면서 아파트와 상가 등 부동산을 배우자나 자식에게 증여를 하는 자산가들이 늘고 있다.

부동산 증여 가파른 증가세…가격 상승 영향

부동산전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 건축물 거래 현황 자료를 분석한 결과에 따르면 지난 한해 동안 이뤄진 부동산(아파트·오피스텔·상가 등) 증여 건수는 8만 6549건에 달했다. 전년 대비 7％ 증가한 것으로, 국토부가 조사를 시작한 2006년 이후 최고 건수다. 이남수 신한금융투자 투자자문부 팀장은 “부동산 가격이 상승하면 증여세도 늘어난다”며 “가격 상승 초기에 배우자나 자녀에게 부동산을 증여하는 게 절세 효과를 누리면서도 향후 시세 차익까지 얻을 수 있다고 판단한 자산가들이 최근 들어 부쩍 많아졌다”고 말했다.

지난해에는 2006년 이후 10년만에 주택 거래량이 최대치를 기록하는 등 시장이 활기를 띠면서 증여 건수가 큰 폭으로 증가했다. 부동산 경기가 침체 국면에 있던 2014년 이전까지만 해도 증여 건수는 매년 6만건 대에 머물렀다.

자녀에게 부동산을 빨리 물려주는 사전 증여는 향후 재산 상속시 상속세를 낮추는 효과가 있다. 예를 들어 50억원의 부동산을 갖고 있는 자산가가 사망해 자녀에게 상속하게 되면 과세표준 세율에 따라 50억원의 50%를 상속세로 내야 하지만, 생전에 10억원씩 다섯 차례 나눠 증여하면 세율이 30%로 낮아진다. 아들에게 10억원 짜리 아파트(전세보증금 6억원 포함)를 사전 증여한 강씨의 경우도 만약 사후에 상속을 했으면 모든 자산을 합산해 50%의 세율을 적용받지만 증여를 통해 세율을 20%로 낮출 수 있었다. 만약 강씨의 아들이 사후에 이 아파트를 상속받으면 1억 4500만원의 상속세를 내야 하지만 사전 증여로 세금을 63%(9100만원) 낮춘 셈이다. 또 향후 아파트값이 오른다면 추가로 절세 효과를 얻게 된다.

김종필세무사사무소 김종필 세무사는 “최근 들어 절세를 목적으로 한 증여 관련 상담이 크게 늘고 있다”며 “다만 자녀나 배우자가 증여받은 자산은 10년이 지나야 상속자산 범위에 포함되지 않게 된다는 점을 유의해야 한다”고 말했다.

사전 증여로 상속세 낮추고 부부 증여로 양도세 줄이고

부부간 증여 역시 절세 효과를 누릴 수 있다. 대표적인 것이 토지다. 오랫동안 보유한 토지의 경우 매입 가격이 낮아 향후 매도 때 양도소득세가 많이 나오게 되는데, 이를 배우자에게 증여해 취득가액을 높이는 것이다. 배우자끼리 양도할 경우 6억원까지 세금이 붙지 않기 때문에 토지의 기준시가가 6억원 이하라면 세금을 한푼도 내지 않고 취득가액을 올려 향후 양도세를 줄일 수 있다. 이 역시 증여하고 5년 후부터 적용되기 때문에 5년 동안은 보유해야 한다.

증여에 따른 절세 효과가 큰 상품은 아파트보다는 상가와 같은 수익형 부동산이다. 아파트는 실거래가 신고 등으로 시세 파악이 쉬워 시세를 기준으로 증여세를 부과하지만, 상가는 시세 파악이 어려워 기준시가를 기준으로 증여세를 매기게 된다. 그런데 기준시가는 보통 시세의 60~80% 선이기 때문에 증여세도 낮아진다.

만약 부모의 임대 수입이 종합소득세율을 35%로 적용받는 연 8800만원 이상이라면 증여를 통해 자녀와 임대 수익을 나누는 것도 절세 방법이다. 예를 들어 임대수익이 9000만원인 부모가 연 임대수익이 3000만원 나오는 수익형 부동산을 자녀에게 증여하면 임대수익이 6000만원으로 줄면서 종합소득세율이 35%에서 24%로 낮아지고 자녀는 15%(3000만원)만 내면 되기 때문에 연간 1260만원의 세금을 아낄 수 있다. 종합소득세율이 38%까지 높아지는 임대 수입 연 1억 5000만원 이상이라면 절세 효과는 더 높아진다.

세무법인 정상 신방수 세무사는 “사전 증여를 할 때는 자산 중 저평가된 것을 먼저 증여해야 절세 효과를 극대화할 수 있다”며 “소득과 부동산 자산가치, 보유 기간 등을 잘 따져봐야 하기 때문에 증여에 앞서 반드시 전문가와 상담하는 게 좋다”고 말했다.