[김용일의 부동산톡]매매계약후 가압류·가처분·근저당권설정등기·경매가 될 때 계약해제 사유인지

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 매매계약 후 아직 매도인 앞으로 등기가 있는 상태에서 제3자가 매도인 명의의 위 부동산에 가압류, 가처분, 근저당권설정등기, 압류등기(경매신청)를 하는 경우가 있다. 이때 이들 사유 자체만으로 매수인이 계약해제를 할 수 있는지, 매도인이 위약금을 지급해줘야 하는지 등에 대해 정리해 보겠다.

가처분등기, 가압류등기, 근저당권설정등기가 된 경우 계약해제와 위약금

계약을 체결한 후 상대방이 그 의무를 이행하지 못하면 이를 사유로 계약을 해제할 수 있는데, 구체적으로 상대방이 그 의무를 이행하지 못하는 유형으로는 이행지체와 이행불능을 들 수 있다.

매매계약 후 매매목적물에 가압류, 가처분 등이 되어 있을 때는, 위 유형 중에서 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되는지와 관련 되는데, 판례의 기본 입장은 이들 사유만으로는 이행불능이 아니고, 따라서 원칙적으로 이를 이유로 계약해제를 할 수는 없다는 것이다.

먼저, 가처분등기와 관련하여 대법원은 “아파트에 대하여 채권자의 가처분집행이 되어 있다고 해서 위 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 채권자가 본안소송에서 승소하여 채권자에게 소유권이전등기가 경료되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그친다고 할 것이므로 매수인으로서는 위 가처분집행이 유지되고 있다는 점만으로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없다.”고 하였다(대법원 94다6529 판결).

그리고, 가압류등기와 관련해서도, 대법원은 “매매목적물인 부동산에 대하여 가압류집행이 되어 있다고 해서 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 가압류채권자가 본안 소송에서 승소하여 매매목적물에 대하여 경매가 개시되는 경우에는 매매목적물의 매각으로 인하여 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고, 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그치므로, 매매목적물이 가압류되는 것을 매매계약 해제 및 위약금 지급 사유로 삼기로 약정하지 아니한 이상, 매수인으로서는 위 가압류집행을 이유로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없다.”고 하였고(대법원 2006다84874 판결),

근저당권등기와 관련해서도 비슷한 취지의 판시를 하였다(대법원 2000다50688 판결).

결국, 매매목적물에 가압류등기, 가처분등기, 근저당권등기 등이 되어 있는 그 자체만으로는 계약해제 사유가 되는 것이 아니다. 따라서, 매도인이 계약금 상당을 매수인에게 위약금으로 지급할 의무도 없고, 설사 지급하였다고 해도 이는 자신이 계약해제 및 위약금 법리를 착각했기 때문에 잘못 지급한 것이 된다. 그 결과, 추후 제3자가 매도인에게 했던 가압류, 가처분 등이 부당하였다는 것이 밝혀지더라도, 매도인은 부당한 가압류, 가처분을 한 채권자에게, 자신이 매수인에게 지급했던 위 위약금 상당을 손해배상으로 청구할 수도 없다(대법원 92다28518 판결).

소유권이전등기청구권, 분양권에 가압류등기, 가처분등기가 된 경우

매도인이 부동산 등기 명의자가 아니고 원 소유권자에게 소유권이전등기청구권 또는 분양권만 갖고 있는 상태에서, 위 권리를 다시 제3자에게 매도하는 매매계약을 체결하였는데, 위 권리에 가압류 또는 가처분이 될 수도 있다. 이 경우도 위와 같은 법리가 적용된다.

관련하여 법원은 “매매목적물에 가압류 또는 처분금지가처분 집행이 되어 있다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것은 아니며, 이러한 법리는 가압류 또는 가처분집행의 대상이 매매목적물 자체가 아니라 매도인이 매매목적물의 원소유자에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권 또는 분양권인 경우에도 마찬가지이다.”라고 하였다(대법원 2005다39211 판결).

압류등기(경매신청)가 된 경우

경매신청이 된 경우에도 마찬가지의 법리가 적용된다. 구체적으로 법원은 “매매목적물에 관하여 매도인의 다른 채권자가 강제경매를 신청하여 그 절차가 진행중에 있다는 사유만으로는 아직 매도인이 그 목적물의 소유권을 취득할 수 없는 때에 해당한다고 할수 없으므로 매수인은 이를 이유로 계약을 해제하거나 위약금의 청구를 할수 없다고 할 것이고 그와 같은 법리는 매매목적물에 관하여 강제경매가 진행중인데 대한 책임이 누구에게 있느냐에 따라 달라지는 것이 아니다.”고 하였다(대법원 87다카655 판결).

매수인이 계약해제를 할 수 있는 경우

위와 같이 매도인 명의 부동산에 제3자가 가압류, 가처분, 근저당권설정등기, 압류등기(경매신청)를 해놓은 경우 그것 자체로 계약해제 사유가 되는 것은 아니지만, 매수인이 계약을 해제할 수 있는 경우도 있다.

만일, 당사자간에 매매계약서 작성 당시 “추후 매매목적물에 가압류등기, 가처분등기, 근저당권설정등기, 압류등기 등이 될 경우 매수인이 계약해제를 할 수 있고, 매도인이 계약금 상당의 위약금을 지급해야 한다.”는 취지의 약정을 해 두었다면, 그 약정에 기해 계약해제를 할 수 있다.

또한, 매도인은 결국 부동산에 설정된 근저당권등기, 가압류등기 등을 말소하여 소유권이전등기절차를 이행해 줄 의무가 있는 것인데, 매도인이 이를 이행할 수 없는 무자력 상태라는 것이 밝혀지면, 목적달성 불능으로 보아 계약이 해제될 수도 있고(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결), 기타 구체적 사정에 의해 이행지체 또는 이행불능으로 평가될 경우에도 계약해제 사유가 될 것이다(대법원 2000다50688 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사