[김용일의 부동산톡] 재개발과 재건축의 현금청산 방법 등 차이점

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 정비사업이란 도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 각종의 사업을 말하는 바, 재개발사업과 재건축사업이 대표적인 예이다. 이번 시간에는 재개발과 재건축의 현금청산 방법 등을 중심으로 이들의 차이점을 정리해 보겠다.

도시 및 주거환경정비법상 재개발과 재건축

도시 및 주거환경정비법 제2조는 정비사업과 관련한 용어의 정의를 규정하고 있는데, 대표적인 것을 소개하면, ① 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하고, ② 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하며, ③ 도시환경정비사업은 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

이 중에서 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 폐지된 구 도시재개발법에서 유래한 것으로 공익적 성격이 강하고, 주택재건축사업은 구 주택건설촉진법에서 유래한 것으로 사익적 성격이 강한데, 2002.12.30.에 이들 사업을 중심으로 통합하여 제정된 법이 도시 및 주거환경정비법이다.

정비사업의 기본적인 진행절차는 ‘정비기본계획수립→정비계획수립 및 정비구역지정→조합설립추진위원회 구성→조합설립→사업시행계획인가→분양신청→관리처분계획인가→이주·철거→착공→준공→입주’ 등의 순서로 진행된다.

재개발과 재건축의 현금청산 방법, 매도청구소송과 현금청산소송

재개발사업, 도시환경정비사업, 재건축사업 등은 위와 같은 기본적 차이가 있지만, 조합설립에 반대하는 자들에 대해 조합원 자격 부여 여부, 소유권을 취득하는 방식에 있어 큰 차이가 있다.

먼저, 재건축사업의 경우에는 사익적 성격이 강하므로, 토지등소유자들이 조합설립에 동의하지 않는 경우 조합이 이들에게 강제로 조합원자격을 부여할 수 없다(임의가입제).

이때 조합은 조합설립 직후 이렇게 조합원 자격이 인정되지 않는 자들을 상대로 매도청구권을 행사하여 매매계약 성립을 의제할 수 있다. 구체적으로 조합은 이들을 상대로 매도를 청구하는 소송을 하여 승소 확정판결을 받아 소유권을 취득할 수 있는데(도시 및 주거환경정비법 제39조), 이러한 소송을 당한 피고는 조합을 상대로 매매대금상당을 시가보상으로 지급하라는 내용의 동시이행항변 또는 반소를 제기하여 판결을 받을 수 있다.

그리고, 재건축 조합을 설립할 당시에는 조합설립에 동의하여 조합원이 되었지만, 사업시행인가 이후 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 된 자들에 대해서도, 재건축 조합은 매도청구소송을 하여 소유권을 취득할 수 있다. 이때 조합원 지위를 상실하게 된 자들은 조합으로부터 소송을 당했을때 조합을 상대로 매매대금상당을 시가보상으로 지급하라는 내용의 동시이행항변 또는 반소를 제기하여 판결을 받을 수 있는 것은 물론이고, 조합이 매도청구소송을 하지 않더라도 조합을 상대로 먼저 매수청구, 즉 현금청산소송을 하여 매매대금지급을 요청할 수도 있다.

한편, 재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 공익적 성격이 강하므로, 토지등소유자들이 조합설립에 동의하지 않는 경우에도 조합은 정비구역 안의 토지등소유자들을 일단 모두 강제로 조합원으로 편입시키고 조합원 자격을 부여한다(강제가입제).

재개발사업과 도시환경정비사업의 경우는 이렇게 토지등소유자들이 강제로 조합원이 되지만, 분양신청 과정에서 빠져나오는 방법이 있다. 구체적으로 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유 발생시 조합원 지위를 상실하게 되어 현금청산대상자가 되는데, 이때 조합은 현금청산대상자가 된 자에 대하여 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 관하여 현금으로 청산하되, 청산금액은 현금청산대상자와 사이에 협의하여 산정하고, 만일 협의가 성립되지 않을 때에는 수용절차를 거쳐 보상한다.

구체적으로 현금청산대상자는 협의가 되지 않을때 협의기간 종료후 조합에게 조속히 수용재결을 신청해줄 것을 청구할 수 있고, 이에 대해 조합이 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청한다. 그리고 재결결정에 대해 대해 불복이 있는 경우 행정소송을 제기할 수 있다. 이때 보상은 개발이익을 배제한 공시지가를 기준으로 하게 된다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사