[김용일의 부동산톡]부동산취득시효의 효과와 원래의 소유자가 처분시 문제

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 타인소유의 부동산이라고 하더라도 일정기간 자기 땅으로 알고 점유하는 등 요건을 갖춘 경우 점유자가 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도가 부동산취득시효이다. 이번 시간에는 부동산취득시효의 종류 및 효과와 더불어, 특히 점유취득시효 완성후 소유권등기를 이전받기 전에 원래의 소유자가 부동산을 처분시 발생하는 문제 등에 대해 정리해 보겠다.

부동산 시효취득의 종류 및 효과

민법 제245조는 부동산 취득시효와 관련하여, 점유취득시효와 등기부취득시효를 규정하고 있다.

점유취득시효는, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 타인 명의로 된 부동산을 점유했던 자는 그후 취득시효에 기한 소유권이전등기를 함으로써 그 소유권을 취득한다는 것이고, 등기부취득시효는, 부동산의 실제 소유자는 아니더라도 부동산의 소유자로 등기되었던 자는 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유하고나면 해당 부동산의 소유권을 취득한다는 것이다.

위 취득시효의 요건과 관련하여, 점유자는 민법 제197조 제1항에 의해, 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정되는데, 다만 악의의 무단점유, 즉 점유자가 타인 소유의 토지를 악의로 무단점유한 경우에는 소유의 의사로 점유했다는 추정은 깨진다. 나아가 처분권한 없는 자로부터 그 사실을 알면서 부동산을 취득하거나 어떠한 법률행위가 무효임을 알면서 그 법률행위에 의하여 부동산을 취득하여 점유를 시작한 때에도 소유의 의사로 점유했다는 추정이 깨지므로, 결국 시효취득을 할 수 없다.

참고로, 위 부동산취득시효 요건에 대한 더 자세한 사항은, 필자가 2017.6.3.에 작성한 “[김용일의 부동산톡] 부동산 취득시효의 요건에 대하여”에서 확인할 수 있다.

한편, 위에서 설명한 바와 같이 제대로 된 취득시효 요건을 갖추면, 시효취득자는 해당 부동산을 점유개시시에 소급하여 원시취득한다. 원시취득이란 해당 부동산에 있었던 각종 제한 등이 소멸되고, 완전히 깨끗한 소유권을 취득한다는 것이다.

예를들어, 20년간의 점유취득시효 완성 전에 원래의 소유자가 제3자에게 가등기를 설정해주어 해당 부동산에 가등기가 되어 있었더라도, 그후 점유취득시효 기간이 경과하여 시효완성을 이유로 소유권등기를 완료하면, 취득시효의 원시취득 효과로 인해, 해당 부동산에 있었던 가등기는 말소되고, 취득시효자는 아무런 제한이 없는 소유권을 취득하게 된다(대법원 2004다31463 판결).

다만, 우리나라의 등기부 제도상 등기부에 기재된 자를 기준으로 소유권을 판단하는 것이므로, 취득시효로 인해 소유권을 취득했다고 주장하고 소유권을 행사하려면, 시효취득에 기한 소유권이전등기소송을 통해 소유권등기까지 마쳐야 한다.

점유취득시효 후 소유권등기를 하기 전, 원래의 소유자가 부동산 처분시 효과

앞서, 점유취득시효로 인해 소유권을 취득했다고 주장하고 소유권을 행사하려면, 시효취득에 기한 소유권등기까지 해야 한다고 했는데, 그 결과, 시효취득에 기한 소유권등기를 하기 전에, 원래의 소유자가 취득시효 완성 사실을 모르고, 해당 부동산을 처분하여 제3자에게 등기를 경료하면, 그 제3가 취득한 소유권등기가 우선적으로 유효하고, 시효취득자는 소유권을 취득할 수 없다.

다만, 취득시효 완성자가 원래의 소유자에게 취득시효가 완성되었다는 것을 주장하여, 원래의 소유자가 취득시효 완성사실을 알았음에도, 아직 취득시효 완성자가 소유권등기를 경료하기 전에 원래의 소유자가 제3자에게 등기를 이전시켰다면, 이러한 경우에도 원칙적으로 3자의 소유권취득은 유효하지만, 원래의 소유자의 이러한 행위는 시효완성자에 대한 이전등기의무를 면탈하기 위해 한 배임행위이자 불법행위이므로, 소유권등기를 못하게 된 취득시효 완성자는 원래의 소유자에게 불법행위에 기한 손해배상으로 해당 부동산의 매매대금 또는 시가 상당금액을 청구할 수 있다(대법원 88다카8217 판결).

다만, 위 사례에서 원래의 소유자가 제3자에게 부동산을 처분시, 제3자가 위와 같은 취득시효완성 사실을 알고도 원래 소유자의 위와 같은 불법행위에 적극가담하여 등기를 이전받았다면, 제3자의 소유권 취득은 사회질서에 반하는 민법 제103조 위반에 해당되고 무효가 된다(대법원 92다47892 판결).

여기서 적극가담과 관련하여는, 제3자가 단순히 취득시효완성 사실을 알고 있었던 정도로는 적극가담에 해당하지 않지만, 그 취득시효완성 사실을 알고도 처분을 요청하거나 유도하는 등 공모 내지 협력관계에 있었다면, 원래의 소유자의 배임 불법행위에 적극가담한 것으로 평가될 수 있고, 이 경우는 제3자의 소유권취득이 무효가 되며, 시효취득자가 소유권등기 말소소송 등을 통하여 온전한 소유권등기를 취득할 수 있다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사