분양권 '마피' 시대 오나…수도권 입주아파트 '大亂'

경기도 용인 ‘e편한세상 용인 한숲시티’ 단지 전경. 사진=대림산업

[이데일리 김기덕 기자] “집주인들이 분양 계약금 10%와 발코니 확장비 등 수천만원을 포기하고 ‘마피(마이너스 프리미엄)’가 붙은 분양권 매물을 내놓고 있어요. 이래도 사겠다는 사람이 없어 걱정입니다.”(경기도 평택시 G공인중개업소 관계자)

“지난달 전매제한이 풀렸지만 가격이 더 내려가면 연락을 달라는 매수 문의가 대부분입니다. 대출 규제로 입주 시점에 잔금을 치를 수 없는 집주인이 많아 분양권 가격은 점차 하락할 것으로 보입니다.”(서울 양천구 S공인중개업소 관계자)

고강도 규제와 입주 폭탄 영향 등에 주택시장 전반이 침체된 상황에서 분양시장마저 얼어붙을 조짐이다. 수도권 남부에 속한 일부 경기 지역에는 분양가를 수천만원 밑도는 매물이 쏟아지고 있지만, 매수인이 실종되면서 ‘미입주 리스크’가 현실화하고 있다.

서울도 더 이상 안전지대가 아니다. 주변 시세보다 저렴한 ‘로또 분양’ 열풍에 주택시장 하락에도 분양시장은 꿋꿋이 버텼지만 최근 1순위 미달 단지와 미계약 물량이 속출하는 등 ‘흥행 불패’ 공식이 조금씩 깨지고 있다. 입주를 앞둔 시점에 대출 규제로 잔금 납부가 어려운 갭투자(전세를 끼고 집을 매수하는 방식) 물량이 대거 풀려 앞으로 분양시장에 적잖은 충격을 줄 것이라는 전망이 나오고 있다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

경기권, 계약금 수천만원 포기한 분양권 매물 속출

최근 경기 남부권에 속한 평택시, 용인시 등에서는 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권 매물이 쏟아지고 있다. 사상 최대 입주 물량이 몰렸던 지난해와 비슷한 규모의 새 아파트 입주가 올해도 예정돼 있는 데다 경기 침체와 대출 규제 등의 영향으로 갈수록 분양권 시세 하락이 가팔라지는 모습이다.

지난달 말 입주를 시작한 평택시 동삭동 ‘자이더익스프레스 3차’. 이 단지 전용면적 84㎡은 분양가(3억2000만~3억3000만원)보다 4000만원가량 내린 2억8000만~2억9000만원에 분양권 시세가 형성돼 있다. 같은 단지 전용 59㎡형과 72㎡형은 마이너스피가 2000만~3000만원 붙은 매물이 올라와 있다. 인근 J공인 관계자는 “투자자들이 주택 상승을 노리고 미계약된 이 단지 물량을 두세 개씩 샀다가 대출이 막히자 잔금 못 치르게 되는 난감한 상황에 빠진 경우가 많다”고 말했다.

오는 6월 입주하는 평택 소사동 ‘평택효성해링턴플레이스’ 전용 72·84㎡형은 분양가보다 2500만~3000만원 내린 매물이 나오고 있다. 인근 H공인 관계자는 “이미 납부한 분양대금 10%와 거실 확장비 일부를 포함하면 최소 3000만원 정도 되는데 이를 모두 포기하더라도 분양권을 팔아달라는 집주인이 많다”며 “잔금 대출이 가장 큰 문제지만 추후 상승 여력이 없다고 판단하고 서둘러 털어버리려는 것 같다”고 말했다.

용인시도 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양이 속출하고 있다. 지난해 6월 용인시 처인구에서 6800가구가 대규모로 입주한 ‘e편한세상 용인 한숲시티’는 준공 후 대규모 미입주 사태로 ‘불 꺼진 아파트’라는 오명을 썼다. 현재 이 단지는 90% 이상 입주를 완료했지만 여전히 전용 84㎡형 수십여채는 주인을 찾지 못했다. 현재 분양가보다 1000만원 내린 매물이 올라와 있다.

서울 광진구 화양동에 공급되는 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’가 2년 만에 서울 지역에서 분양한 단지 중 첫 1순위 미분양을 기록하며 분양시장 침체 우려를 높였다. 사진은 지난달 25일 서울 강남구 신사동 대림주택문화관에 마련된 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’ 모델하우스 내부 모습. 사진=이데일리DB

서울 분양권 거래 역대 최저… 1순위 미달·미계약 잇따라

서울 분양시장도 조금씩 흔들리고 있다. 주변 시세보다 저렴한 ‘로또 분양’ 열풍에 여전히 일부 단지에는 청약자들이 대거 몰리지만 결국 미계약되거나 1순위에서조차 청약자를 채우지 못하는 현상이 벌어지고 있다. 최근 1~2년 새 급등한 시세로 분양가 자체가 높아진데다 대출 규제로 중도금 대출이 막힌 것이 가장 큰 영향을 미쳤다는 분석이다.

분양권 거래도 역대 최저 수준이다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 2월 현재(11일 기준) 분양권 거래는 14건이다. 이 추세대로면 글로벌 금융위기가 터졌던 해인 2008년 9월(23건) 이후 역대 최저 수준이다. 지난달 전매제한이 풀린 양천구 신월동 ‘신정뉴타운 아이파크 위브(총 3045가구)’의 경우 현재까지 단 8건 거래되는 데 그쳤다. 인근 S공인 관계자는 “강남 4구 외에 서울 전체가 소유권이전등기 때까지 전매가 묶이기 전 마지막 단지라 기대가 모이며 웃돈이 붙었지만 정작 사려는 움직임은 거의 없다”며 “내년 3월 입주인데 올 여름 이후로는 물량이 몰리면 프리미엄이 내려갈 것으로 보인다”고 말했다.

1순위 미달 사례도 발생했다. 지난달 분양한 서울 광진구 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’는 1순위 청약에서 중대형 평형대인 전용 115㎡형 전체가 모집인원을 채우지 못했다. 일반분양분(730가구)의 약 30%에 달한다. 지난달 분양한 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’(동대문구 용두5구역 재개발)은 1순위 경쟁률이 33대1로 마감, 올 들어 서울 분양 단지 중 경쟁률이 가장 높았다. 하지만 대부분 평형대에서 미계약 물량이 발생, 남은 60여가구를 추가로 모집했다.

함영진 직방 데이터랩장 “과거와는 달리 최근 분양가가 주변 시세에 비해 그리 싸지 않게 공급된데다 분양가 자체도 9억원이 넘어 중도금 대출이 되지 않은 것이 수요자들이 외면한 이유”라며 “갭투자 목적으로 분양권을 매수한 경우 당장 대출 규제에 양도세 중과 적용이 적지 않은 부담으로 작용해 매물이 더 쏟아질 수 있다”고 말했다.