용산 개발 중심지 서부이촌동 '들썩'… 강북 부촌 한남동 넘었다

그래픽= 문승용 기자

[이데일리 김기덕 기자] 서울 용산구 한 가운데 자리잡고 있는 서부이촌동. 단군 이래 최대 규모 사업으로 주목을 받았던 용산국제업무지구 바로 옆에 붙어 있는 데다 용산 국가공원 조성, 수도권광역급행철도(GTX) B선(송도~용산~마석), 지상철도 지하화(서울역~용산역~노량진역) 등 매머드급 개발 호재가 수도 없이 쏟아졌지만, 그동안 집값 상승률은 지지부진했다. 기대를 모았던 개발 사업이 잇따라 좌초 및 지연되면서 낙후된 주거환경이 부각된 탓이다.

이런 동네가 최근 확 달라지고 있다. 용산 철도정비창 부지(총 면적 44만2000㎡)를 둘러싼 소송이 마무리되면서 국제업무지구 개발 계획 등이 담긴 용산 마스터플랜 발표가 이르면 내달 발표될 것이란 전망에 기대감이 한껏 높아졌다. 이 일대 이촌1특별계획구역(이촌1구역) 재건축 정비사업도 속도를 내면서 인근 대지 지분 값도 천정부지로 뛰고 있다. 서부이촌동 C공인중개업소 관계자는 “아직 구체적인 개발 계획이 발표되기 전이지만 최근 일주일 새 매물이 자취를 감추고 그나마 남아 있는 물량에는 호가가 수천만 원씩 뛰었다”며 “이촌1구역 정비사업지 일대 평당(3.3㎡당) 지분값은 최고 1억6000만원으로 한남동 재개발 사업지 보다 높은 상황”이라고 말했다.

◇아파트값·정비사업지 대지지분값 5000만원↑

과거 용산구 서부이촌동 일대(12만4000㎡)는 철도정비창 부지와 함께 용산역세권 개발 프로젝트에 포함됐다. 하지만 유동성 위기로 용산 개발 프로젝트가 결국 무산되자 서울시는 2015년 이 일대를 이촌1구역, 이촌시범·미도연립, 중산시범 등 3개 특별계획구역으로 나눠 분리 개발하는 내용의 지구단위계획을 내놓았다.

이 중 가장 규모가 큰 이촌1구역이 최근 서울시에 정비계획안을 제출하면서 개발 기대감이 무르익고 있다. 정비계획안에 따르면 이촌1구역 부지 2만3543㎡일대에 밀집한 노후 주택을 헐고 최고 35층 규모로 공동주택 859가구(8개동)를 지을 계획이다. 여기에 최근 박원순 서울시장이 서울역과 용산역 철도 지하화 등을 재차 언급하자 이 일대 집값 상승에 불을 붙였다.

서부이촌동 G공인 관계자는 “이 일대 대림아파트 전용면적 112㎡의 경우 시세가 17억원으로 개발 기대감이 최고조에 달했던 2007년 최고가에 근접한 상황이었는데, 최근 이 보다 5000만원이나 높은 가격의 매물이 등장했다”고 말했다.

개발 기대감이 높은 이촌1구역 지분값도 무섭게 뛰고 있다. 이촌1구역 일대 전용 13㎡(4평)짜리 대지지분 값은 6억5000만원으로 최근 일주일도 안돼 5000만원이나 뛰었다. 인근 G공인 관계자는 “땅 지분으로 4평을 가지고 있으면 재건축 분담금 4억~5억원에 취득세 등을 감안하면 전체 11억원 정도에 새 아파트를 가질 수 있는 셈”이라며 “등기 이후에는 새 아파트 가치가 20억원에 달할 것으로 기대하는 주민이 많다”고 말했다.

◇구역별 사업 장기화 우려… 분담금 높아 무리한 투자 금물

전문가들은 서부이촌동 개발 기대감이 높아지고 있지만, 사업 변수도 적지 않아 섣부른 투자는 금물이라고 지적한다. 실제 이촌1구역 재건축은 최소 10년 가까이 걸리는 데다 나머지 중산시범 특별계획구역과 이촌시범·미도연립 특별계획구역은 지분 정리 등의 문제가 남아 있어 아직 갈 길이 멀다.

용산구 관계자는 “중산시범과 이촌시범 아파트 등은 부지가 서울시 소유이기 때문에 우선 조합이 토지부터 매입한 이후에야 사업이 시작될 수 있다”며 “중산시범아파트 주민들은 현재 약 63% 가량이 시유지를 매입하겠다는 신청서를 시에 제출했지만, 이촌시범·미도연립은 아직 추진위원회 구성조차 안 돼 있고, 분담금 등 자금 부담을 이유로 반대하는 목소리도 있는 것으로 알고 있다”고 말했다.

이촌1구역도 토지 등 소유자가 506명으로 적지 않은데다 소형 임대주택을 256가구나 지어야 해 일반분양분은 많지 않을 것으로 보인다. 용산구 이촌1구역 추진위 관계자는 “토지 등 소유주 중에서 4평을 보유한 소유자가 70%로 가장 많고, 지분 하나에 소유자가 여러 명으로 1~2평을 가진 소유주는 사업시행인가 단계에서 현금 청산할 가능성도 있다”며 “내년 초 조합 설립을 위한 동의서를 받고 여름쯤 조합 창립 총회를 열 계획인데 이후 사업시행인가, 이주 및 철거, 공사 기간 등을 감안하면 사업기간이 10년은 걸릴 것으로 보인다”고 말했다.

서울시도 용산 마스터플랜 발표를 앞두고 집값이 뛰자 발표 시기를 망설이는 것으로 전해졌다. 업계 관계자는 “최근 군불을 지피는 용산 집값에 기름을 붓는 격이 될 수 있어 서울시가 용산 마스터 플랜 발표 시기를 두고 내부적으로 고민인 것으로 알고 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “과거 사업 무산 사례를 볼 때 용산마스터플랜에 서부이촌동 일대가 포함되지 않을 가능성이 높아 보인다”며 “이촌1구역도 일반분양 물량이 많지 않아 조합원 분담금이 상당히 높을 수 있기 때문에 무리한 묻지마식 투자는 삼가야 한다”고 말했다.