◇임대차계약 종료시 법률관계
임대차계약 기간이 만료되는데 갱신 또는 재계약이 이루어지지 않거나, 임차인의 차임 연체 등으로 해지되는 등 임대차계약이 종료되는 경우, 임차인은 임대인에게 임차건물을 반환하여야할 의무가 있고, 이것과 동시이행으로 임대인은 연체차임액, 손해배상액 등 임차인의 채무를 공제한 임대차보증금을 임차인에게 반환할 의무가 있다.
이때 임차인은 임대인이 임대차보증금을 반환할때까지 임차건물의 반환을 거절할 수 있지만, 임차인이 임차건물을 계속하여 점유하고 사용수익 하는 등 이익을 보고 있다면 임차인은 임차건물을 반환할때까지의 차임 상당액에 대해 부당이득을 취하고 있는 것이고, 따라서 임차인은 임대인에게 부당이득반환 책임이 있다.
◇임차인이 임차건물을 사용수익하지 않는 경우 부당이득 여부
만약, 임차인이 임차건물을 점유하고는 있지만 실제로 사용수익하지 않아 실질적인 이익이 없다면 어떻게 될까? 대법원 판례에 의하면, 이 경우 임차인이 이익을 얻은 것이 없으므로 임대인에게 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 필요가 없다고 하였다.
구체적으로 대법원은 “법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용ㆍ수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.”고 한 것이다.
◇임차인이 임차건물을 사용수익하지 않는 경우 손해배상책임
임차인이 임차건물을 점유하고 있지만 실제로 사용수익하지 않는 경우 임대인이 부당이득반환청구를 할 수는 없다고 해도, 임대인 입장에서는 차임 상당액의 손해가 발생하는 것인데, 임대인이 위 금원에 대해 손해배상청구를 할 수는 없을까?
앞서 임차인은 임대인이 임대차보증금을 반환할때까지 동시이행으로 임차건물의 반환을 거절할 수 있다고 하였다. 따라서 임차인이 임대차보증금을 반환받을때까지 임차인의 점유가 불법점유가 아니라고 해도, 임대인이 임차인에게 임대차보증금반환의무를 이행하거나 현실적인 제공을 하게 되면, 그때부터 임차인의 점유는 불법점유가 되는 것이다.
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기
- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사
- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사