강남권 매매량·시세 꿈틀…서울 아파트값 바닥 찍었나

서울 삼성동 무역센터에서 바라본 강남구 아파트 단지 일대. 사진=연합뉴스.

[이데일리 경계영 기자] 연초 꽁꽁 얼어붙었던 서울 아파트 매매시장이 조금씩 살아날 기미를 보이고 있다. 강남권이 재건축 아파트를 중심으로 급매물을 소화하며 시세가 꿈틀대고 있고, 5월 서울 아파트 매매거래량이 6개월 만에 3000건을 넘어서며 증가세를 이어갔다. 다만 워낙 적었던 거래가 정상화하는 과정일 뿐이라는 반론도 만만치 않다.

여섯 달 만에 3000건 넘은 서울 아파트 매매거래

2일 서울부동산정보광장에 따르면 신고일 기준 5월 한 달 동안 서울 아파트는 3332건 매매거래됐다. 서울 아파트 매매거래량이 3000건을 웃돈 것은 지난해 11월 3524건 이후 여섯 달 만이다.

지난해 여름 들어 시세가 급등하기 시작하자 서울 아파트 거래량은 같은해 8월 7277건에서 9월 1만2219건까지 치솟았다. 그 이후 대출부터 세금까지 전방위적 규제를 포함한 지난해 9·13 대책 여파로 서울 아파트 매매거래는 11월 3524건으로 급감했고 1~3월엔 이사철인데도 월 평균 1736건만에 그쳤다. 지난해 같은 기간 1만1707건에 견줘 10분의 1 수준에 그친 셈이다.

지난 2월 1573건으로 역대 최저치까지 내려갔던 서울 아파트 매매거래는 3월 1773건→4월 2402건→5월 3332건으로 석 달 연속 늘었다.

특히 강남 3구(강남·서초·송파)에서의 거래가 두드러졌다. 이들 자치구에서의 5월 아파트 매매거래는 총 661건으로 서울 전체 내 비중이 19.8%에 달했다. 이는 지난해 1월(2034건·19.9%) 이후 16개월 만에 최고치다. 주요 재건축 단지를 중심으로 급매물 위주 거래가 늘고 호가도 조금씩 상승하면서다.

실제 강남구 대치동 은마아파트는 전용 84㎡ 기준 2월 16억6000만원(5층)에 실거래됐다가 지난달 18억6500만원(8층)에 매매되며 전 고점 20억5000만원(지난해 9월·7층)에 가까워졌다. 송파구 잠실동 주공5단지도 전용 76㎡가 이달 18억2900만원에 실거래되며 연초 매매값보다 2억원가량 올랐다. 부동산114 조사에선 5월 마지막 주 강남 3구 아파트 매매값(전주 대비 등락률)이 31주 만에 일제히 오름세를 나타내기도 했다.

가장 보수적이라는 한국감정원 조사에서도 연초 마이너스(-) 0.10%까지 하락하던 서울 아파트값 주간 등락률은 지난달 27일 기준 -0.03%까지 좁혀졌다.

2016~2018년 연평균, 단위=건, 자료=서울부동산정보광장

“거래 정상화일 뿐” 반론도

이같은 거래량 증가세를 두고 아파트값 상승 조짐으로 볼지는 신중론이 더 우세하다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “워낙 적었던 거래량이 정상화하는 과정이기에 지금의 거래량 증가세에 크게 의미를 부여하긴 어렵고 그 기간도 얼마 되지 않아 그 방향성이 상방일지, 하방일지 판단하기 쉽지 않다”며 “거시경제 여건도 하나의 변수”라고 봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 월 평균 거래량 자체가 많이 낮아졌다는 데 주목했다. 서울부동산정보광장에 따르면 월 평균 서울 아파트 매매거래량은 2016년 9800건→2017년 8656건→2018년 7701건→2019년(1~5월) 2188건 등으로 점차 감소했다.

함 랩장은 “본격 회복세를 보이려면 거래량이 비수기인 7·8월까지 더욱 뚜렷하게 늘어나고 재건축 아파트 중심의 상승세가 일반 아파트까지 퍼져 혼조세가 정리될 필요가 있다”며 “지금 거래량 증가를 서울 아파트값의 반등 신호탄일 가능성이 제한적”이라고 분석했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “서울 아파트값 하락 폭이 줄고 강남권 재건축 단지가 전 고점 수준에서 거래되는 등 바닥을 다진 분위기지만 기술적 반등에 가깝다”며 “여전히 거래량이 예년 수준보다 저조하고 대출 등 규제책이 강해 약보합 분위기 속에 횡보할 가능성이 크다”고 예상했다.

올해 상승 장세를 점쳤던 이상우 유진투자증권 연구원은 “다주택자의 추가 매수보다 1주택자의 ‘갈아타기’ 매매일 가능성이 크다. 전통 인기지역인 강남 3구 중심으로 거래가 증가한 이유기도 하다”며 “4월 위기설, 종합부동산세 상승 등으로 얼어붙었지만 4월부터 수요자 생각이 바뀌기 시작했고, 이미 강남권 재건축 단지가 소화되는 등 반등 기미가 보이기 시작한다”고 강조했다.

자료=부동산114