[김용일의 부동산톡] 부동산명의신탁에 대한 과징금과 형사처분

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁이란 대내적으로 명의신탁자(실제 소유자)가 부동산의 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기부상의 소유 명의만을 명의수탁자 앞으로 해 놓는 것을 말한다. 이번 시간에는 부동산 명의신탁에 대한 행정적 제재(과징금), 형사처분, 공소시효 등에 대해 정리해 보겠다.

부동산명의신탁에 대한 행정적 제재(과징금)

1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, ‘부동산실명법’이라 한다) 제3조 제1항은 “누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있고, “명의신탁약정은 무효로 한다.”(제4조 제1항), “명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다.”(제4조 제2항)고 하여, 제3조 제1항에 위배된 명의신탁의 민사적 효력을 원칙적으로 부인하고 있다.

한편, 부동산실명법은 위와 같이 명의신탁의 민사적 효력을 부정하는 것에서 나아가, 행정적 제재와 형사처벌까지 규정하고 있다.

먼저, 행정적 제재에 대해 살펴보면, 부동산실명법은 명의신탁자에게 해당 부동산 평가액(소득세법 제99조에 따른 기준시가로서, 구체적으로 토지의 경우는 개별공시지가)의 100분의 30분에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다고 규정하고 있고(제5조 제1항 제1호), 부동산실명법 시행령은 원칙적으로 과징금 부과시의 부동산의 평가액과 의무위반 경과기간에 따라 과징금의 비율을 달리 하고 있다(제3조의 2 별표).

위 2가지 표를 예를 들어 설명하면, 부동산평가액이 4억원인 경우, 과징금 부과율이 5%가 되고, 여기에 의무위반 기간이 2년을 초과했다면 과징금 부과율은 15%가 된다. 두가지 과징금 부과율을 합산한 20%(= 5% + 15%)가 최종 과징금 부과율이 되고, 부동산평가액 4억원에 20%를 곱한 금액인 8천만원이 과징금이 되는 것이다.

참고로, 부동산실명법 시행령은 과징금 감경과 관련하여,“조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다.”고 규정하고 있는데, 위 규정상 감경여부는 필수사항이 아니라 관할관청의 재량사항이다(대법원 2005두3257 과징금부과처분취소).

한편, 부동산실명법은 명의신탁자(실제 소유자)에게만 과징금 부과를 규정하고 있으므로, 명의수탁자(등기 명의자)에게는 과징금이 부과되지 않는다. 또한, 명의신탁자의 경우에도 명의신탁의 등기가 해소된 때부터 5년이 지나면 제척기간이 경과되어 과징금이 부과되지 않는다.

부동산명의신탁에 대한 형사처벌과 공소시효

부동산실명법은 명의신탁에 대한 형사처벌로, 명의신탁자(실제 소유자)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있고, 명의수탁자(등기 명의자)는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다(제7조).

한편, 범죄행위가 종료한 후 일정한 기간이 경과하면 공소권이 소멸하여 처벌할 수 없게 되는데, 이를 공소시효라고 하며, 2007.12.21. 개정된 형사소송법 제249조는 각 범죄의 형량에 따른 각 공소시효 기간에 대해 규정하고 있다. 부동산실명법을 위반한 부동산 명의신탁의 경우를 살펴보면, 명의신탁자의 경우, 5년 이하의 징역형이 규정되어 있으므로, 공소시효는 7년이고, 명의수탁자의 경우, 3년 이하의 징역형이 규정되어 있으므로, 공소시효는 5년이 된다.

여기서, 공소시효 기간의 기산점이 문제되는데, 관련하여 명시적인 대법원 판례는 없는 것으로 보이나, 최근 등기명의자가 명의수탁자라 하여 부동산실명제법 위반으로 고발된 사안에서, 검찰이 최초 명의신탁 등기시점부터 5년이 경과하여 공소시효가 만료됐다는 이유로 공소권없음 처분을 한 것이 있다.

부동산실명법은 조세정의 차원에서 제정된 법률이므로, 위 법률의 취지상 부동산명의신탁의 형사처벌에 대해서는 최초 명의신탁 등기가 경료된 시점부터 공소시효가 진행된다고 보는 것이 맞을 것이다.

종중, 배우자 부동산명의신탁의 유효성과 행정제재, 형사처분

부동산실명법은 종중과 종중원간, 배우자간, 종교단체와 그 산하 조직간 부동산 명의신탁으로서, 조세 포탈, 강제집행면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 유효하다고 하였고, 이러한 경우에는 과징금 등 행정적 제재와 형사처분도 하지 않는다고 규정하고 있다(제8조).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사