[김용일의 부동산톡]명의신탁부동산 처분시 손해배상…3가지 유형별 정리

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁이란 명의신탁자가 소유권을 갖기로 하면서 등기명의만을 명의수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 부동산실명법에 의해 명의신탁약정 및 등기는 원칙적으로 무효가 된다. 명의신탁에는 양자간 명의신탁, 3자간 명의신탁, 계약명의신탁 등 3가지 종류가 있는데, 최근 3자간 명의신탁에서 등기명의자(명의수탁자)가 처분했을 때 형사적 책임은 없지만 민사상 손해배상책임은 져야 한다는 대법원 판결이 나왔는바, 이번 기회에 명의신탁의 3가지 유형별로 처분시 효력 등에 대해 같이 정리해 보겠다.

부동산 명의신탁의 유형별 정리 및 법적효과

부동산 명의신탁의 유형 중 양자간 명의신탁이란, 부동산등기부에 소유자로 등기되어 있던 자가 그 등기명의를 타인에게 신탁하기로 하는 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁을 말한다.

양자 간 명의신탁과 다른 명의신탁간의 차이는, 양자간 명의신탁은 일단 자기의 명의로 등기부에 소유자로 기재되어 있던 자가 그 등기 명의를 다른 자(명의수탁자)에게 이전한다는 것이다.

애초에 내 명의로 부동산등기가 되어 있던 적이 없이, 제3자로부터 아파트 등 부동산을 매수하면서 명의수탁자(등기명의자) 앞으로 바로 소유권등기를 해 놓은 경우는 양자간 명의신탁이 아니다. 이 경우는 3자간명의신탁(중간생략형 명의신탁이라고도 함) 또는 계약명의신탁인데, 양자의 구별 방법은, 등기부에 매수인으로 기재된 자(명의수탁자)가 매매계약서에도 매수자로 기재되어 있으면 계약명의신탁으로 인정될 가능성이 높고, 등기부상 매수인란에는 명의수탁자가 기재되어 있지만 매매계약서의 매수인란에는 명의신탁자(실제 소유자)가 기재되어 있으면 3자간 명의신탁으로 인정될 가능성이 높다.

부동산 명의신탁의 위 3가지 유형 중 어떤 것인지에 관계없이, 명의수탁자가 해당 부동산을 처분할 경우, 형사적으로는 책임이 없다. 민사적으로는 제3자가 유효하게 소유권을 취득함이 원칙인데, 다만 이 경우 명의신탁자가 부동산을 처분한 명의수탁자에게 손해배상을 요구할 수 있는지가 문제된다. 결론부터 말하면 양자간 명의신탁과 3자간 명의신탁의 경우는 손해배상책임이 있고, 계약명의신탁의 경우는 손해배상책임도 없게 된다.

양자간 명의신탁에서 등기명의자(명의수탁자)가 부동산을 임의로 처분시 형사상 무죄이나 민사상 손해배상책임이 있음

양자간 명의신탁의 경우, 부동산실명법에 의해 명의신탁자 명의에서 명의수탁자 명의로 이전된 등기가 무효가 되고, 따라서 명의신탁자는 원래 자신 앞으로 되어 있었던 등기가 유효함을 주장하여 명의수탁자(등기명의자) 앞으로 되어 있던 소유권등기를 다시 자신에게 말소해달라고 요구할 수 있다.

그런데, 실제 소유자인 명의신탁자가 명의수탁자로부터 소유권등기를 다시 돌려받기 전에, 명의수탁자가 제3자에게 해당 부동산을 임의로 처분(매매 또는 증여)한 경우, 3자가 소유권을 취득하게 되고, 명의신탁자는 부동산의 소유권을 잃게 되는 손해를 입는다. 이 경우 명의신탁자가 명의수탁자에게 손해배상청구는 할 수 있는지가 문제되는데, 관련하여 대법원은 “명의수탁자가 처분한 경우 형사적으로는 처벌되지 않지만 민법상으로는 불법행위에 해당하여 명의수탁자는 명의신탁자에게 부동산 처분시의 매매대금 또는 시가 상당의 손해배상책임을 부담한다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2021.6.3. 선고 2016다34007 판결).

3자간명의신탁에서 등기명의자(명의수탁자)가 부동산을 임의로 처분시 형사상 무죄이나 민사상 손해배상책임이 있음

부동산을 제3자로부터 매수하면서 매매계약서에 명의신탁자(실제 소유자) 자신을 매수인으로 기재하되, 다만 부동산등기명의는 명의수탁자 앞으로 받는 경우가 3자간 명의신탁의 대표적인 경우인데, 이때 명의신탁약정이 무효이므로 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 이전된 소유권등기도 무효로 되고, 결과적으로 명의신탁자는 명의수탁자에게 등기 명의를 자신에게 돌려달라는 소송을 할 수 있다.

한편, 이 경우에도 실제 소유자인 명의신탁자가 명의수탁자(등기명의자)로부터 소유권등기를 다시 돌려받기 전에, 명의수탁자가 제3자에게 해당 부동산을 임의로 처분하는 경우, 제3자가 소유권을 취득하게 되고, 명의신탁자는 부동산의 소유권을 잃게 되는 손해를 입는다. 이 경우 명의신탁자가 명의수탁자에게 손해배상청구는 할 수 있는지와 관련하여, 최근 대법원은 앞서 양자간 명의신탁의 법리와 동일하게, “형법적으로는 무죄이지만, 민법상으로는 불법행위에 해당하여 명의수탁자는 명의신탁자에게 부동산 처분시의 매매대금 또는 시가 상당의 손해배상책임을 부담한다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2022.6.9. 선고 2020다208997 판결).

계약명의신탁의 경우에는 등기명의자(명의수탁자)가 부동산을 임의로 처분해도 아무런 문제가 없음

명의신탁자가 제3자로부터 부동산을 매수함에 있어 매매계약서의 매수인을 명의수탁자 이름으로 기재하고 등기명의도 명의수탁자 앞으로 받는 경우, 부동산경매에서 다른 사람 이름으로 낙찰 받은 경우 등이 계약명의신탁의 대표적인 경우이다.

계약명의신탁의 경우는 매도인이 선의라면(명의신탁 사실을 몰랐다면), 명의신탁자는 명의수탁자에게 부동산 소유권등기를 이전해달라고 요구할 권리가 없고, 명의수탁자가 완전한 소유권자가 된다. 다만 명의신탁자는 자신이 매도인에게 지급했었던 매매대금 상당에 대해 명의수탁자에게 부당이득반환을 요구할 수는 있다.

한편, 명의수탁자가 소유권자이므로 제3자에게 해당 부동산을 임의로 처분하는 것도 자기 마음대로 할 수 있고, 따라서 처분해도 명의신탁자에게 부동산의 처분시 매매대금 또는 시가 상당의 손해배상책임을 부담해야 할 이유도 없다.

계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우에도(명의신탁 사실을 알았던 경우), 명의신탁자는 자신이 매도인에게 지급했었던 매매대금 상당에 대해 명의수탁자에게 부당이득반환을 요구할 수는 있지만, 명의수탁자가 해당 부동산을 처분해도 명의수탁자에게 처분시의 매매대금 또는 시가 상당의 손해배상책임을 요구할 수는 없다.

명의신탁약정이 유효한 종중, 배우자간, 종교단체의 경우

위 논의들은 모두 부동산실명법에 따라 계약명의신탁 약정이 무효인 일반적인 경우를 설명한 것인데, 부동산실명법은 종중, 배우자간, 종교단체의 경우에는 명의신탁약정이 유효하다고 규정하고 있다. 이렇게 명의신탁이 유효한 경우에는 명의수탁자가 해당 부동산을 제3자에게 팔면 형사적으로 횡령죄가 될 수 있고, 민사적으로도 불법행위에 기한 손해배상청구가 가능하다.

관련하여, 종중땅 등 명의신탁이 유효한 경우의 자세한 법리는, 필자가 2018년 5월 26일자로 작성한 “[김용일의 부동산톡] 명의신탁받은 종중땅을 처분시 효력과 대처방법”에서 확인할 수 있다.

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사