韓銀보고서 "아파트가격에 거품 존재"

[이데일리 강종구기자] 우리나라 아파트 가격에 거품이 실제로 존재하고 있는 것으로 나타났다. 거품의 정도는 서울 강남아파트가 전국 아파트와 비교해 1.5~2배에 달하는 것으로 추정됐다.

한국은행 금융경제연구원은 14일 전국 아파트가격을 ▲주택시장 수요·공급의 장기균형 모형 ▲현재가치 모형 ▲일반균형 자산가격모형 등  세가지 모형을 통해 분석한 결과 모두에서 주택가격에 거품이 존재하는 것으로 판단된다고 밝혔다.

주택시장 수요·공급의 장기균형 모형에 따르면 2001년 이후 전국 아파트 실질가격은 장기 균형가격에 비해 평균 8% 정도 높은 것으로 나타났다. 통계적으로 아파트 가격이 균형가격을 이탈한 `거품`이라고 믿을 수 있는 확률이 95%에 달했다.

현재가치모형을 이용한 분석에서도 전국 아파트, 서울 아파트, 서울 강남지역 아파트 모두에서 거품이 존재할 가능성이 높은 것으로 나왔다. 이 모형에 따르면 주택가격은 이론적으로 미래의 주택임대소득을 현재가치화 한 것이르모 주택가격과 임대소득 사이에 안정적인 상관관계가 형성돼야 하지만 그렇지 않았던 것. 그러나 이 모형으로 거품의 크기를 측정하지는 않았다.

일반균형 자산가격모형은 아파트 임대소득을 근거로 아파트 이론가격과 실제 매매가격을 비교해 거품 정도를 파악하는 방법. 분석결과 2001년 이후 전국 아파트의 실질가격은 이론가격에 비해 평균 3.9% 높았다. 특히 2004년 이후에는 그 차이가 8.8%까지 벌어졌다.

서울 아파트와 강남아파트에 대해서도 같은 방법을 적용한 결과 역시 99% 신뢰수준에서 거품이 존재하는 것으로 나타났다. 서울 아파트의 경우 2001년 이후부터 지난해 8월까지 평균 3.9% 실제 가격이 균형가격을 웃돌았고, 2004년부터 지난해 8월까지만 따로 떼어 보면 평균 9.0% 균형을 이탈했다.

또 강남지역 아파트를 대상으로 실제 임대소득 대비 주택매매가격 비율을 본 결과, 이 지역 아파트 가격은 2001년 이후부터 평균 7.6%, 2004년 이후부터는 평균13.7% 정도 균형가격에 비하여 높은 것으로 나타났다.

이준희 한은 금융경제연구원 통화연구실 과장은 "분석대상에서 서울 강남지역 아파트는 가격이 급상승한 강남, 서초, 송파구뿐만 아니라 강남 11개구를 모두 포함한다"며 "만약 강남구 등 가격이 급상승한 지역만을 고려할 수 있다면 거품 정도가 커질 것"이라고 말했다.

한편 아파트가 아닌 단독주택이나 연립주택 등 다른 주택의 경우에는 거품이 끼었다고 보기 힘든 실정이다. 2001년 이후 가격이 소폭 상승하는데 그쳐 명목가격이 외환위기 직전 수준을 회복하는 정도에 머물고 있기 때문이다.

명목가격이 아닌 실질가격을 미국과 비교해 봐도 전국 주택가격은 외환위기 이후 미국에 비해 대체로 하향 안정화 추세를 보였다. 반면 2002년 이후 40% 이상 가격이 급등한 강남지역 아파트의 경우에는 샌프란시스코 지역보다는 덜하지만 동부 보스톤 지역에 비견할 정도로 가격이 크게 올랐다.

이 과장은 ""우리나라 주택가격에 거품이 존재하고 주택가격이 적정가격보다 높은 것으로 나타난 점을 감안할 때 주택가격 안정을 위한 정책적 노력을 기울일 필요가 있는 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "주택가격 상승이 경제 전반에 걸쳐 인플레이션이나 거품을 초래할 것으로 우려되는 경우에는 통화정책적으로도 선제적으로 대응해 나가는 것이 설득력과 공감대를 얻을 것으로 보인다"고 덧붙였다.

그는 또 "우리나라 주택시장에 거품이 존재하는 것은 무엇보다도 주택시장이 비효율적으로 작동하는데 기인하는 만큼 시장의 효율성을 제고하기 위한 인프라구축도 긴요하다"고 강조하고 "서울 강남지역에 대해서는 특히 신규 또는 재건축일정 등을 장기계획에 따라 일관성 있게 추진함으로써 불필요한 가격 상승 기대감을 조성하지 않도록 노력해야 할 것"이라고 당부했다.