[김용일의 부동산톡] 오표시무해의 원칙과 착오에 기한 취소

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약에서 쌍방 당사자 모두가 실제 합의했던 계약내용과는 다르게 매매계약서에 부동산 지번에 관하여 착오를 일으켜 계약서상 지번을 잘못 표시하고 그대로 서명 날인하는 경우가 있다. 이때 적용되는 법리가 오표시무해의 원칙이다. 잘못된 표시가 아니라 쌍방 당사자가 의도했던 실제의 계약 내용대로 계약의 효력이 발생한다는 법리인바, 이번 시간에는 오표시무해의 원칙 및 이와 구별하여 착오에 기한 취소에 대해 정리해 보겠다.

오표시무해의 원칙과 적용사례

‘오표시무해’란, 잘못된 표시는 해가 되지 않는다는 뜻으로서, 구체적으로 계약 당사자 모두가 합의했다면 비록 계약서에 표시를 잘못했더라도, 애초에 계약 당사자 모두가 합의한 대로 계약이 성립하고 효력이 발생한다는 것이다. 이 원칙은 우리 민법에 명문으로 규정되어 있지는 않지만, 로마법에서 유래되어 우리 대법원 판례가 인정하고 있다.

예를들어, 부동산매매계약시 매도인과 매수인이 모두 100번지 토지 현장에 가서 확인후 해당 토지를 매매하기로 합의하고 매매계약서를 작성하였으나, 작성과정의 실수로 200번지라고 표시를 한 경우, 100번지 토지를 매매한 것으로 보아야 하는지, 아니면 200번지 토지를 매매한 것으로 보아야 하는지에 대해 다툼이 발생하여 부동산소송이 제기되는 경우가 있다. 이런 사안이 오표시무해의 원칙이 적용되는 대표적인 경우인데, 계약 당사자 쌍방이 의도했던 계약목적물은 100번지 토지가 맞으므로, 이에 대해 계약이 성립하고 효력이 발생한다.

위와 비슷한 사안에서 대법원은, “부동산의 매매계약에 있어 쌍방당사자가 모두 특정의 A 토지를 계약의 목적물로 삼았으나 그 목적물의 지번 등에 관하여 착오를 일으켜 계약을 체결함에 있어서는 계약서상 그 목적물을 A 토지와는 별개인 B 토지로 표시하였다 하여도 A 토지에 관하여 이를 매매의 목적물로 한다는 쌍방당사자의 의사합치가 있은 이상 위 매매계약은 A 토지에 관하여 성립한 것으로 보아야 할 것이고 B 토지에 관하여 매매계약이 체결된 것으로 보아서는 안 될 것이며, 만일 B 토지에 관하여 위 매매계약을 원인으로 하여 매수인 명의로 소유권이전등기가 이미 경료되었더라도, 이는 원인이 없이 경료된 것으로서 무효이고, 원인무효소송을 통해 소유권이전등기말소를 할 수 있다”는 취지로 판시하였다(대법원 93다2629 판결).

또한 대법원은, A와 B가 다세대주택 신축, 분양사업을 공동으로 수행하기로 하면서, “준공시 B가 A에게 일정 금액을 지급하되, 신축하는 다세대주택 중 ‘전용면적’ 19평 2개 등 총 6세대의 소유권을 행사한다.”고 약정한 사안에서, “당사자의 위 약정당시 의사 및 제반사정을 종합하여 볼 때, 위 약정서의 ‘전용면적’은 건축허가서에 첨부한 설계개요서의 ‘바닥면적’을 가리키는 것이고, 단지 그 표시에 오류가 있을 뿐이다.”고 판시하기도 하였다(대법원 2007다88880도 판결).

오표시무해의 원칙과 착오에 기한 취소의 차이

민법 제109조는 착오에 기한 취소와 관련하여,“의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.”고 하여, 중요부분에 착오를 하여 의사표시를 하였을 때는 원칙적으로 취소할 수 있다고 규정하고 있는바, 앞서 말한 오표시무효의 원칙과 구별할 필요가 있다.

오표시무해의 원칙이 적용되는 경우는, 통상적으로 계약 당사자 쌍방이 착오를 일으켰는데, 당사자 쌍방의 실제 내심의 의사는 일치한 경우이며, 착오에 기한 취소가 적용되는 경우는 계약 당사자 중 어느 일방이 착오를 하였으나 타방 당사자는 착오를 하지 않은 경우가 될 것이다. 결론적으로, 착오에 기한 계약은 취소할 수 있는 여지가 있지만, 오표시무효의 원칙이 적용되는 사례는 당사자의 원래 의사대로 계약이 수정되어 유효하게 성립되고 효력이 발생할 뿐, 취소가 되지 않는다.

예를들어, 매수인이 A 점포를 매수하고자 부동산공인중개사에게 의뢰하였으나, A 점포와 B 점포를 혼동한 부동산공인중개사의 말만 믿고 매매계약서에는 B 점포라고 기재한 반면에, 매도인은 처음부터 B 점포를 매도하고자 하여 B 점포에 대한 매매계약서를 작성한 경우라면, 매수인 혼자 매매 목적물의 동일성에 관한 착오를 한 사안에 해당한다.

위 사안에서 대법원은, “위와 같은 매매 목적물의 동일성에 대한 착오는 중요 부분의 착오에 해당하기 때문에 원칙적으로 착오를 이유로 취소할 수 있고, 다만 중대한 과실로 착오를 일으켰다면 취소할 수 없을 것이지만, 부동산중개업자가 다른 점포를 매매 목적물로 잘못 소개하여, 이를 신뢰한 매수인이 매매목적물에 관하여 착오를 일으켰고, 기타 사정을 종합하여 볼 때, 매수인에게 중대한 과실이 있다고 볼 수 없어, 결국 착오에 기해 취소할 수 있다.”는 취지로 판시 하였다(대법원 97다32772 판결).

한편, 의사표시자가 착오를 함에 있어 중대한 과실이 있다면 착오에 기한 취소를 할 수 없는 것이 원칙이지만, 예외가 있으니 참고할 필요가 있다. 대법원 판례에 의하면, 의사표시자가 착오를 함에 있어 설사 중대한 과실이 있다고 하더라도, 상대방이 그 착오를 알면서도 이를 이용한 경우라면, 의사표시자는 착오에 기한 취소를 할 수 있다고 하였다(대법원 2013다49794 판결).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사