[김용일의 부동산톡]매수인이 중도금·잔금 지급하지 않을때 계약파기 방법

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약을 하고 계약금을 받았는데, 그후 매수인이 정해진 기일에 중도금 또는 잔금을 지급하지 않는 등 이행을 지체하는 경우가 있다. 이때 매수인의 이행지체를 이유로 부동산계약을 파기하기 위해서는 법이 정한 요건을 갖추어야 하는바, 이번 시간에 관련 논점을 정리해 보겠다.

매수인의 이행지체를 이유로 계약을 파기하기 위한 요건

부동산매매계약후 매도인이 매수인의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건은 원칙적으로, ①매수인이 이행을 지체하였을 것, ②매도인이 매수인에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(촉구) 하였을 것, ③매수인이 상당한 기간내에 이행 또는 이행의 제공을 하지 않았을 것, ④매도인이 이를 이유로 해제 의사표시를 하여 매수인에게 도달될 것 등이다.

다만, 여기서‘①매수인이 이행을 지체하였을 것’요건과 관련해서는, 부동산매매계약에서 매도인과 매수인의 의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있어 상호간 동시이행항변권이 있으므로, 매도인 역시 자신의 의무를 이행해야, 매수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고, 비로소 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다.

예를 들어, 매수인이 잔금기일에 잔금 지급을 지체하는 경우, 부동산매매계약에서 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기 이행의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있어 양자가 동시에 이행되어야 공평하므로(계약금, 중도금 지급의무는 매수인이 일방적으로 먼저 이행해야하는 의무인 것과 비교됨), 매도인이 잔금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 자신의 의무를 다하였을때 비로소 매수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고 매도인이 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다. 여기서 매도인이 준비해야 하는 소유권이전등기에 필요한 서류란 등기권리증, 매도용 인감증명서 등을 말한다(대법원 92다5713 판결).

매수인이 중도금을 지급하지 않은 경우의 계약파기 논점

한편, 부동산매매계약에서 중도금 약정이 있는 경우, 매수인은 그 약정된 기일까지 중도금을 지급할 의무가 있다. 그런데 이 의무는 매도인의 소유권이전등기이행 의무와 동시이행관계가 아니며 매수인이 일방적으로 먼저 이행해야 하는 선의무이다. 따라서, 매수인이 중도금 지급의무를 지체하는 경우, 매도인은 자신의 위 의무를 이행하지 않고도 매수인의 중도금 지급 지체를 이유로 계약을 파기할 수 있다.

그런데, 매도인이 매수인의 중도금 지급지체를 이유로 계약을 파기하기 전에 시간이 흘러 잔금 지급기일까지 도래한 경우는 주의할 점이 있다.

잔금기일이 도래하면, 매도인 역시 자신의 의무인 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공할 의무가 발생하므로, 매수인이 중도금 및 잔금을 모두 지급할 의무와 매도인의 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공할 의무간에 동시이행관계가 발생한다(대법원 97다54604 판결).

따라서, 잔금기일이 지난 후, 매도인이 매수인의 중도금 및 잔금 지급의무의 지체를 이유로 계약을 파기하기 위해서는 매도인이 잔금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 해야만 비로소 매수인의 동시이행항변권을 복멸시킬 수 있고, 이때 매수인에게 이행지체가 인정되어, 매도인이 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다.

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사